1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Технический аудит и экспертиза. Контроль от и до и недопущение перерасхода.

Все чаще в консалтинговые компании, оказывающие услуги по оценке и финансовому Due Diligence обращаются клиенты с задачами, которые они определяют терминами "оценка строительства", "экспертиза стройки", "строительный аудит", "оценка смет", и пр., причем задачи, которые клиенты ставят перед консультантами, не имеют ничего общего ни с оценочной деятельностью, ни с экспертизой.

Таким образом, на рынке появились услуги технического аудита и экспертизы.

Суть и основная цель услуг технического аудита заключается в контроле над целевым использо- ванием денежных средств. Консалтинговым компаниям клиенты доверяют проверку бухгалтерской, налоговой, управленческой отчетности, но зачастую возникает необходимость анализа капиталовложений в проекты по строительству, реконструкции, модернизации объектов, а также анализу стоимости работ по капитальному и текущему ремонту. Как известно, по статьям капиталовложений проходят огромные суммы и также часто мы наблюдаем ситуации, когда при миллиардных сметах на строительство этих денег не хватает даже для реализации половины проекта.

У собственников возникают вполне логичные вопросы: почему растет бюджет, почему сорваны сроки, куда делись деньги и почему их не хватило на завершение строительства.

И вот тогда-то и нужен технический аудит — услуга, представляющая собой сплав финансового и технического консалтинга. Задача технических аудиторов в случае, когда необходимо провести анализ целевого использования денежных средств, — осуществить контрольно-ревизионную проверку и на базе знаний технических и финансовых специалистов дать заключение о том, сколько в проект действительно вложено средств и какая сумма необходима для его завершения, а также ответить на другие вопросы, которые могут быть поставлены перед техническими аудиторами, в том числе по достаточности и комплектности проектной и разрешительной документации, предписаниям контролирующих органов, качеству выполненных работ и пр. От технического консультанта она требует глубоких знаний в разных и довольно специфичных отраслях — экономике предприятий, финансах, бухгалтерском учете, строительстве, сметном ценообразовании, инжиниринге, а также знания специфики производства различных отраслей, в которых осуществляются капиталовложения.

Прежде всего, поговорим о терминологии: в группу услуг "Технического аудита и экспертизы" входят строительный аудит, техническая/ технологическая экспертиза (technical due diligence), строительный сюрвей, оценка проектных решений, стоимостной анализ проектов. В совокупности они предоставляют обследование объектов (зданий, сооружений), беспристрастную оценку уровня качества строительных работ, соответствия заявленных объемов выполненных работ – там, которые отражены в актах выполненных работ, а также позволяют рассчитать бюджет на завершение строительства.

В практике делового оборота используется различная терминология в части названия услуг технического аудита. Например, если стоит задача провести аудит объекта, незавершенного строительством, с целью определения действительной стоимости и объемов выполненных работ, эту услугу называют терминами " строительный аудит", " контрольно-ревизионная проверка", "строительная экспертиза".

Если стоит задача в интересах финансирующего банка или инвестора на регулярной основе выполнять надзор или аудит целевого использования инвестиционных средств для предоставления банку независимого заключения о целевом использовании кредитных средств, проектных рисках, которые могут привести к срыву срока или увеличению бюджета проектов, такую услугу называют терминами "строительный сюрвей", " мониторинг строительства", "надзор за инвестициями", "финансово-технический надзор".

Поскольку услуга не унифицирована, потребитель обычно называет услугу в понятном для себя виде.

Услуги технического аудита и экспертизы востребованы, в первую очередь, при финансировании инвестиционных проектов или любых проектов развития, для контроля за целевым использованием денежных средств инвестора, будь то банк или частный инвестор. Известно, что, к сожалению, технический надзор в строительстве (строительный контроль), призванный в том числе контролировать расход бюджета строительства, давно превратился в "атавизм" строительного процесса. Генеральный подрядчик, заключая договор на выполнение работ предлагает, в том числе, и выполнять функции технического надзора. Вот и получается - сам строю и сам себя контролирую, а результат - рост бюджета строительства в несколько раз! Инвестор стоит перед выбором - либо объект достраивать, либо продавать в состоянии недостроя, либо ломать голову что делать дальше, когда себестоимость строительства 1 кв.метра уже превышает рыночную стоимость?

В таком случае, технические консультанты выполняют строительный аудит уже вложенных в объект средств, отвечая на вопросы: какова действительная стоимость вложенных в строительство средств, какова сумма хищений, кто осуществил хищения, для того, чтобы Инвестор принял решение о дальнейших действиях. Это может быть взыскание средств с Генподрядчика, поставщиков оборудования – в судебном или досудебном порядке, либо при доказанной величине нанесенного ущерба взыскание с виновных лиц (в том числе собственных менеджеров) сумм нанесенного ущерба.

Далее технический консультант определяет величину бюджета на завершение строительства и срок завершения, либо проводит оценку проекта и предлагает возможности для оптимизации бюджета. Это может быть оптимизация проектных решений, смена функционального назначения помещений. Все эти изменения также оцениваются, определяется бюджет и сроки реализации проекта. Кроме этого, проводится оценка рыночной стоимости объекта в состоянии "как есть", и его будущая стоимость (либо стоимость 1 кв.метра) на момент завершения строительства по каждому предложенному консультантом варианту. Таким образом, у инвестора есть альтернатива: достроить, продать, изменить и достроить и на каждый вариант - сроки и стоимость работ.

Другой случай это организация финансирования инвестиционных проектов. Компания-инициатор проекта выполняет бизнес план или обращается за его подготовкой к финансовым консультантам. При этом проект может быть всего лишь на самой начальной стадии, когда проектирование еще не начиналось, но нужно понимать экономику будущего проекта, потребность в финансировании. Финансовые консультанты никогда не смогут без технических консультантов правильно рассчитать стоимость капиталовложений. Технические консультанты обычно имеют у себя достаточно большую базу объектов и информацию об их реальной себестоимости строительства, поэтому расчет по объектам аналогам дает результат высокой точности.

Если у клиента есть участок земли, технический консультант может дать заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, выполнить разработку концепции будущего проекта и определить его предварительный бюджет. Или, например, разработать новую политику технического развития и перевооружения предприятия, а также план мероприятий по ее реализации. А если проект на будущий объект готов — проверить смету.

Если у клиента уже есть какие-либо здания, эксперты проводят техническое обследование зданий и сооружений и определяют бюджет на устранение дефектов, можно проверить затраты на текущие и капитальные ремонты, если их сумма вызывает сомнение, дать заключение о возможности проведения перепланировок или реконструкции и определить бюджет на все эти мероприятия.

Особенно все это актуально при приобретении объектов недвижимости, когда бывший собственник зачастую скрывает технические риски объекта, такие как предписания контролирующих органов, нарушения эксплуатации и пр., которые технический эксперт выявляет и определяет бюджет на их устранение (если они устранимы и речь не идет о предписании об обязательном сносе). Кроме этого, в рамках комплексного due diligence проводится технический due diligence. В том числе технические эксперты осуществляют полное исследование активов, включая анализ исходно-разрешительной документации на объекты, анализ законности строительства, оценку износа активов (физический, моральный), оптимальность технологической цепочки производства, потребность в разовых и регулярных капиталовложениях, возможности расширения производства, анализ соблюдения норм и правил промышленной и экологической безопасности.

Технический консалтинг тесно связан с финансовым и юридическим. Если мы говорим о сделке купли- продажи, то финансовые консультанты выполняют ревизионную проверку деятельности компании за предыдущий период, оценку финансовых и налоговых рисков, юридические консультанты должны определить правовые риски, относящиеся к активам, правообладателю, в целом к компании-цели. Но, например, если приобретаемый актив — предприятие, покупателю очень важно иметь представление и о том, какое оборудование установлено на производственных площадях: новые современные станки с высоким КПД или устаревшие бесполезные механизмы? В этом случае задача технического консультанта — технологический Due Diligence, когда необходимо оценить пригодность оборудования и возможность производства на его базе какой-либо современной продукции, а также затраты на обслуживание, возможность модернизации и повышения его экономической эффективности. На самом деле, именно технический консультант сможет ответить будущему собственнику на вопросы о том, насколько ему вообще нужно это оборудование и насколько оно может быть полезно, насколько нужна и технически возможна реконструкция, насколько промышленная площадка обеспечена инженерными сетями и энергоресурсами. В последнее время такие услуги становятся все более востребованными.

Очевидно, что технический аудит и экспертиза необходимы не только в сфере строительства. Работы на любом крупном промышленном объекте обычно на 30-40% связаны со строительно- монтажными работами и на 60-70% — с оборудованием. Услуги технических экспертов очень актуальны в сфере закупок, когда речь идет, например, о проверке цен контрактов на поставку технологических комплексов от иностранных поставщиков. В этом случае, техническая экспертиза нужна для того, чтобы понять насколько обоснованы требования поставщиков об увеличении цены контрактов. Либо заключение технических экспертов может быть обоснованием нераскрытия аккредитива по сделке в случае нарушения поставщиком условий договора поставки и пр.

Таким образом, когда экспертизу проводит строитель, он отвечает на вопрос " Что у нас есть?», а если консультант, то на вопросы: «Что у нас есть и что с этим можно сделать, а также «Как это сделать? ». Еще одна сфера применения услуг технического аудитора услуга мониторинга инвестиционных проектов (строительный сюрвей) для банков и фондов.

Эта услуга стала востребованной относительно недавно, когда банки начали внедрять новые процедуры контроля и оценки рисков и регулярно приглашать независимых оценщиков для оценки залогов или консультантов для контроля.

Мониторинг строительства отличается от обычной оценки. Только технический консультант может определить, какая часть средств действительно реализована в проекте и существуют ли какие-либо проектные риски или хотя бы намек на них, что может повлиять на срыв сроков или бюджета проекта и на кредитную дисциплину заемщика. Разница между средствами, инвестированными в здание, построенное на 45% или на 48%, может быть в миллионы рублей. Для банков подтверждение целевого использования необходимо для отчетности перед регуляторами, а заемщика это лишний раз дисциплинирует. Независимая экспертиза становится дополнительным элементом контроля.

И последнее и наиболее распространенное направление - это судебная строительно- техническая экспертиза, когда вопросы имущественных споров переходят в плоскость судебных разбирательств и для разъяснения ряда вопросов суду требуются специальные познания, для чего и привлекают экспертов. В большинстве случаев это вопросы, связанные с исследованием строительных объектов и их частей, инженерных систем или оборудования для определения объема, качества и стоимости выполненных работ и использованных материалов. Судебная строительно- техническая экспертиза, как и любая судебная экспертиза - это жестко регламентированный законодательством вид деятельности, требующий от эксперта познаний в процессуальных вопросах назначения и производства экспертизы, правах эксперта в арбитражном, гражданском и уголовном процессах, правилах оформления Заключения эксперта и порядке и критериях его оценки судом.

Можно привести несколько примеров задач, которые решают технические эксперты:

  • Клиент: кондитерская фабрика в г.Москва. 
    Задача: Проведение технического аудита затрат кондитерской фабрики на обслуживание (поддержание в исправном состоянии) дымовой трубы котельной, проверка фактического объема выполненных работ.
    Результаты проекта: заказчик получил объективное заключение о действительной стоимости и объемах выполненных работ, выявлено расхождение в фактически выполненных объемах и объемах отраженных актах, определена величина необоснованного завышения стоимости. 
  • Клиент: крупная девелоперская компания.
    Задача: Строительная экспертиза по анализу затрат на строительство зданий школы, детского сада, пяти жилых многоэтажных корпусов в ЮЗАО, понесенных девелоперов, для судебных разбирательств с Правительством Москвы о взыскании компенсации понесенных затрат за счет расторжения инвестиционного контракта.
    Результат проекта: Суд вынес решение о взыскании с Правительства Москвы компенсации в размере, определённом техническим экспертом. 
  •  Клиент: крупный российский банк.
    Задача: Первый этап: подтверждение величины собственных средств заемщика, вложенных в проект, анализ исходно- разрешительной документации на предмет достаточности и комплектности. Второй этап: мониторинг финансируемого банком инвестиционного проекта строительства клубного жилого дома в г.Санкт-Петербург на ежеквартальной основе с целью подтверждения целевого использования кредитных средств.
    Результат проекта: банк располагает актуальной информацией о ходе реализации проекта и принимает решение о выдаче очередного транша кредитной линии. Таким образом, привлечение технического консультанта и внедрение инструментов технического аудита в текущую деятельность предприятия позволяет дополнительно ввести еще одну ступень контроля на производстве, учете активов, расходах на их обслуживание, а также является эффективным инструментом контроля за инвестициями.

 

Ознакомиться с другими публикациями специалистов Berkshire Advisory Group


Автор: Ирина Вишневская, партнер Berkshire Advisory Group
Источник: Журнал "Финансовый менеджмент" №1/2013