1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Интервью Ирины Вишневской журналу «Актуальная бухгалтерия»

Услуга технического аудита заключается в контроле над целевым использованием денежных средств.

Консалтинговым компаниям клиенты доверяют проверку бухгалтерской, налоговой, управленческой отчетности, но зачастую возникает необходимость анализа капиталовложений в проекты по строительству, реконструкции, модернизации объектов, а также работы по капитальному и текущему ремонту. Как известно, по статьям капиталовложений проходят огромные суммы. И, как правило, консультантам необходимо выяснить, почему растет бюджет проекта, почему сорваны сроки, куда делись деньги и почему их не хватило на завершение строительства.

И вот тогда-то и нужен технический аудит. Задача технических аудиторов в том числе — провести контрольно- ревизионную проверку и на базе знаний технических и финансовых специалистов дать заключение о том, сколько в проект действительно вложено средств и какая сумма необходима для его завершения. Специалисты проанализируют проектную или разрешительную документацию, предписания контролирующих органов, качество работ и пр. Поскольку услуга не унифицирована, потребитель обычно называет услугу в понятном для себя виде.

В практике делового оборота встречаются различные названия услуг технического аудита. Например, если стоит задача провести аудит объекта, не завершенного строительством, с целью определения действительной стоимости и объемов выполненных работ, эту услугу называют терминами «строительный аудит», «контрольно¬ревизионная проверка», «строительная экспертиза».

Если поставлена задача в интересах финансирующего банка или инвестора на регулярной основе выполнять надзор или аудит целевого использования инвестиционных средств для предоставления банку независимого заключения о целевом использовании кредитных средств, проектных рисках, которые могут привести к срыву срока или увеличению бюджета проектов, такую услугу называют терминами «строительный сюрвей», «мониторинг строительства», «надзор за инвестициями», «финансово-технический надзор».

Когда и в каких случаях нужны услуги технического аудита и экспертизы?

В первую очередь при финансировании инвестиционных проектов или любых проектов развития для контроля за целевым использованием денежных средств инвестора, будь то банк или частный инвестор. Известно, что, к сожалению, технический надзор в строительстве (строительный контроль), призванный в том числе контролировать расход бюджета строительства, давно стал «атавизмом» строительного процесса. Генеральный подрядчик, заходя на объект, предлагает инвестору (застройщику) самостоятельно выполнять функции технического надзора. Вот и получается: сам строю и сам себя контролирую, а результат — рост бюджета строительства в несколько раз! И инвестор находится в положении: либо объект достраивать, либо продавать недострой, или что делать дальше, когда себестоимость строительства уже превышает рыночную стоимость 1 кв. метра?

Технический аудит выявляет:

  • завышение фактической стоимости строительства (капитальных вложений);
  • нарушение строительных норм и технических регламентов;
  • невыполнение работ, которые предусмотрены проектом;
  • неэффективное использование целевых средств и промышленных мощностей.

Технические консультанты выполняют строительный аудит уже вложенных в объект средств, отвечая на вопросы: какова действительная стоимость вложенных в строительство средств, какова сумма хищений, кто осуществил хищения — для того чтобы инвестор принял решения о досудебном или судебном взыскании.

Далее технический консультант определяет величину бюджета на завершение строительства и срок завершения либо проводит оценку проекта и предлагает возможности для оптимизации бюджета. Это может быть оптимизация проектных решений, смена функционального назначения помещений. Все эти изменения также оцениваются, определяется бюджет и сроки. Кроме этого, проводится оценка рыночной стоимости объекта в состоянии «как есть» и его стоимость (либо стоимость 1 кв. метра) на момент завершения строительства по каждому предложенному консультантом варианту. Таким образом, у инвестора есть альтернатива: достроить, продать, изменить и достроить, и на каждый вариант — сроки и стоимость работ.

Другой случай — это организация финансирования инвестиционных проектов. Компания — инициатор проекта выполняет бизнес-план или обращается за его подготовкой к финансовым консультантам. При этом проект может быть всего лишь на самой начальной стадии, когда проектирование еще не начиналось, но нужно понимать экономику будущего проекта, потребность в финансировании. Финансовые консультанты не могут правильно рассчитать стоимость капиталовложений без технических консультантов, которые обычно имеют у себя достаточно большую базу объектов и информацию об их реальной себестоимости строительства, поэтому расчет по объектам-аналогам дает результат высокой точности.

Помимо этого, технический консультант может дать заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, выполнить разработку концепции будущего проекта и определить его предварительный бюджет. Или, например, разработать новую политику технического развития и перевооружения предприятия, а также план мероприятий по ее реализации. А если проект на будущий объект готов — проверить смету.

Техническое обследование зданий и сооружений актуально при приобретении объектов недвижимости, когда бывший собственник зачастую скрывает технические риски объекта, такие как предписания контролирующих органов, нарушения эксплуатации и пр., которые технический эксперт выявляет и определяет бюджет на их устранение (если они устранимы и речь не идет о предписании об обязательном сносе). Кроме этого, в рамках комплексного due diligence проводится технический due diligence. В том числе технические эксперты осуществляют полное исследование активов, включая анализ исходно-разрешительной документации на объекты, анализ законности строительства, оценку износа активов (физический, моральный), оптимальность технологической цепочки производства, потребность в разовых и регулярных капиталовложениях, возможности расширения производства, анализ соблюдения норм и правил промышленной и экологической безопасности.

Технический консалтинг тесно связан с финансовым и юридическим. Если мы говорим о сделке купли-продажи, то финансовые консультанты выполняют ревизионную проверку деятельности компании за предыдущий период, оценку финансовых и налоговых рисков, юридические консультанты должны определить правовые риски, относящиеся к активам, правообладателю, в целом к компании. Но, например, если приобретаемый актив — предприятие, покупателю очень важно иметь представление и о том, какое оборудование установлено на производственных площадях: новые современные станки с высоким КПД или устаревшие бесполезные механизмы? В этом случае за¬дача технического консультанта — технологический due diligence, когда необходимо оценить пригодность оборудования и возможность производства на его базе какой-либо современной продукции, а так¬же затраты на обслуживание, возможность модернизации и повышения его экономической эффективности. Технический консультант ответит будущему собственнику на вопросы о том, насколько ему вообще нужно это оборудование и насколько оно может быть полезно, насколько нужна и технически возможна реконструкция, насколько промышленная площадка обеспечена инженерными сетями и энергоресурсами.

Пример:
Металлургическое предприятие провело мероприятия по оценке возможности вредных выбросов образовывать вещества, способные при взаимодействии с атмосферным воздухом, атмосферной влагой или друг с другом создавать коррозионно-опасные соединения. Перед техническими экспертами поставлена задача оценить коррозионное воздействие на основные материалы, входящие в состав элементов строительных конструкций и оборудования, приводящее к повышенному износу основных фондов. Заключение экспертов с техническим и научным обоснованием по влиянию агрессивных сред на коррозию металла явилось дополнительным аргументом для налоговых консультантов рекомендовать ускоренную амортизацию активов.

Ревизия сооружений невозможна без ревизии оборудования, ведь все инженерные сети, системы электричества, кондиционирования, водоснабжения, вентиляции, лифты тоже включают технологическое оборудование. Таким образом, когда экспертизу проводит строитель, он отвечает на вопрос: «Что у нас есть?», а если консультант, то на вопросы: «Что у нас есть и что с этим можно сделать? », а также «Как это сделать?». Консультант дает рекомендации с учетом и вопросов стоимости, и возможных последствий для компании- собственника в случае принятия тех или иных решений.

Строительный сюрвей и судебная экспертиза

Еще одна сфера бизнеса — услуга мониторинга инвестиционных проектов (строительный сюрвей) для банков. Мониторинг строительства отличается от обычной оценки тем, что в ходе первого мероприятия определяется, какая часть средств действительно реализована в проекте и существуют ли какие-либо проектные риски или хотя бы намек на них, что может повлиять на срыв сроков или бюджета проекта и на кредитную дисциплину заемщика. Разница между средствами, инвестированными в здание, построенное на 32 процента или на 38 процентов, может быть в миллионы. Для банков подтверждение целевого использования необходимо для отчетности перед регуляторами, а заемщика это лишний раз дисциплинирует. Независимая экспертиза становится дополнительным элементом контроля.

Пример:
Управляющая компания при российском банке организовала технический аудит капиталовложений в офисный центр (долгострой), осуществленных с момента начала проекта 10 лет назад. В итоге получено объективное заключение о действительной стоимости и объемах выполненных работ, сумме вложенных средств, сумме нецелевого использования и вывода средств, какие механизмы были при этом использованы, какие компании- подрядчики задействованы.

Последнее и наиболее распространенное направление — это судебная строительно-техническая экспертиза, когда вопросы имущественных споров переходят в плоскость судебных разбирательств и для разъяснения ряда вопросов суду требуются специальные познания, для чего и привлекают экспертов. В большинстве случаев это вопросы, связанные с исследованием строительных объектов и их частей, инженерных систем или оборудования для определения объема, качества и стоимости выполненных работ и использованных материалов. Судебная строительно-техническая экспертиза, как и любая судебная экспертиза — это совершенно отдельный, жестко регламентированный законодательством вид деятельности, требующий от эксперта познаний в процессуальных вопросах назначения и производства экспертизы, правах эксперта в арбитражном, гражданском и уголовном процессах, правилах оформления Заключения эксперта и порядке и критериях его оценки судом.

Таким образом, привлечение технического консультанта в текущую деятельность предприятия и внедрение инструментов технического аудита позволяет дополнительно ввести еще одну ступень контроля на производстве, учете активов, расходах на их обслуживание, а также является эффективным инструментом контроля за инвестициями.

Ознакомиться с другими публикациями специалистов Berkshire Advisory Group


Автор: Ирина Вишневская, партнер Berkshire Advisory Group
Дата публикации: 4 февраля 2013
Источник: Журнал "Актуальная бухгалтерия" №2, 2013