1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Текущее состояние рынка недвижимости и его финансирование

Как известно, после кризиса 2008 – начала 2010 годов, в 2011 – 2013 году шло заметное восстановление рынка недвижимости. Девелоперы запускали новые проекты, как в сфере строительства жилья, так и в сегменте апартаментов, офисов и др. Тем не менее, 2013 год оказался переломным, рынок пребывал в вялом состоянии. По информации специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в 2013 г. в Москве и Подмосковье средние рублевые цены за кв. метр увеличились лишь на 2,8%. Более того, за этот же период долларовые цены снизились на 2,6%. Для сравнения: в 2012 г. московское жилье подорожало в долларах на 6%, а в 2011 г. – на 9,5%.

Начало 2014 года ознаменовалось резким ростом спроса на жилье. По разным сегментам он составил от 30% до 100%. При этом, следует обратить особое внимание на то, что не наблюдалось сопутствующего росту спроса повышения цен, которое было, например, в период 2006-2008 г. г, когда цены выросли на 20%-30%. Более того, если рублевые цены в начале 2014 года немного выросли (на 4%), то долларовые снизились (на 6%) (* - расчет по индексу стоимости жилья www.irn.ru).

Наши эксперты полагают, что наблюдавшийся рост рыночного спроса достаточно кратковременный, и был вызван в основном определенным ростом международной напряженности. Население, стремясь избежать возможного обесценивания рублевых накоплений, постаралось конвертировать его в более надежные активы, которыми издавна и по праву всегда считалась недвижимость. Вместе с тем, отсутствие роста цен, обычно сопутствующего росту спроса, говорит о том, что рынок вошел в новое состояние, при котором спрос и динамика цен определяются исключительно уровнем платежеспособности населения, а уровень цен соответствует максимальным рыночным значениям.

Прогноз на ближайшую перспективу – весьма сдержанный. В ближайшие месяцы ситуация вряд ли улучшится, большая часть спроса 2014 г. уже реализовалась в первые месяцы, и до конца года роста активности покупателей ожидать не следует. Возможно, некоторое восстановление спроса произойдет в начале 2015 г. Однако это случится лишь в случае роста доходов населения, обеспечивающих платежеспособный спрос. При этом ожидание роста платежеспособного спроса выглядит в настоящее время весьма сомнительно, так как в коммерческом секторе уже достаточно длительный период роста зарплат не наблюдается. Более того, в 2014 году во многих крупных компаниях прошли сокращения персонала.

Банковский сектор адекватно реагировал на происходящие изменения рынка недвижимости. Прежде всего, это сказалось на увеличении стоимости заимствований в среднем на 1%-4% годовых и коридор ставок составляет сегодня 14%-18% годовых, в зависимости от рисков на проект и заемщика. Ужесточились требования банков и к условиям предоставления кредитов. Если раньше, в основном, соотношение собственных и заемных средств в девелоперских проектах было 30%:70%, а иногда и меньше, то теперь банки стремятся войти в проект, когда финансирование стройки перевалило через экватор и можно говорить о разделении рисков 50/50. То есть речь идет, по существу, о до- финансировании проекта. Другая стратегия кредитования состоит в том, что банки, тщательно проанализировав риски проекта, кредитуют всю стройку от начала и до конца на полную инвестиционную стоимость, не учитывая в качестве вложений денежные потоки от продажи или 
аренды недвижимости. Эта стратегия позволяет избежать рисков незавершенного строительства и получить надежный и ликвидный залоговый инструмент в случае нарушения графиков обслуживания и погашения кредита. Необходимо отметить особенность, которая состоит в тщательном рыночном анализе и техническом аудите со стороны банков, как при выборе объекта кредитования, так и в течение всего периода строительства. Проект, как правило, должен обладать несомненными привлекательными сторонами, обеспечивающими его успешную реализацию. Этими факторами может быть локализация объекта, удачные архитектурные решения, уровень цен, особые условия и др. То есть то, что по мнению покупателей и инвесторов, может обеспечить гарантированный рост стоимости приобретенной недвижимости, а, стало быть, ликвидность актива, и возможность оперативной реализации, в будущем.

Контроль и управление рисками в подобных проектах обеспечивается банками за счет организации процедуры жесткого мониторинга целевого расходования кредитных средств, графиков строительства, а также качественными и объемными показателями проекта, как силами своих специалистов, так и силами привлекаемых независимых консалтинговых компаний. 

Необходимо отметить, что не во всех ситуациях это спасает банки от проблемных кредитов. Ярким примером стал 2008 кризисный год и солидный перечень не профильных активов, выставляемых банками на реализацию, тому подтверждение.

Следует отметить, что изменилась и стратегия инвесторов, инвестирующих в недвижимость. Инвесторы, не полагаясь на динамичный рост цен, как было ранее, теперь вкладываются в перспективные новостройки на ранних этапах, обычно, на стадии котлована, приобретая права на недвижимость со значительным дисконтом (30% - 40%). Таким образом, инвесторы, входя в проект, разделяют с застройщиком риски, компенсируя их повышенной доходностью. 

Таким образом, необходимо констатировать, что требования Банков к девелоперским проектам ужесточились, условия кредитования стали более тяжелыми, процентные ставки выросли. Рынок практически избавился от мелких игроков, и переживает эпоху стабилизации цен и некоторой стагнации в соответствии с падением платежеспособного спроса. Учитывая все изложенные факторы, можно ожидать, что на ближайшую перспективу требования Банков к качеству девелоперских проектов и к качеству заемщиков будут только расти.


Автор: Владимир Денисов, партнер Berkshire Advisory Group
Дата публикации: 1 июля 2014
Источник: Журнал NBJ (Национальный банковский журнал), №7, июль 2014