1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Единый налог на недвижимость

01.11.2013

В 2014 году планируют ввести единый налог на недвижимость, который должен заменить существующие налоги: налог на землю и налог на имущество. Законопроект № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" уже принят в первом чтении. Суть нового налога заключается в том, что рассчитываться он будет исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости.

Как устанавливается инвентаризационная стоимость объекта недвижимости?

Данный вид стоимости устанавливает Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Кадастровая оценка, в отличии от инвентаризационной, приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости, и как правило, существенно выше.

В качестве примера можно привести недвижимость в центре Москвы, где инвентаризационная оценка домов практически в 30 раз ниже, чем рыночная стоимость. "Двушка" недалеко от метро "Сретенский бульвар" в 60 кв. м, в "сталинке" 1955 года постройки оценивается БТИ приблизительно в 400 000 рублей. А ее рыночная стоимость более 15 миллионов рублей. Разница в стоимости - в 37 раз. И соответственно, после вступления нового закона в силу, собственники такого жилья будут платить намного большие суммы налоговых отчислений, чем в настоящее время.

По сообщениям Федеральной Налоговой Службы России, налог будет вводиться постепенно, по мере завершения кадастровой оценки недвижимости. В первую очередь, новую систему налогообложения почувствуют на себе жители Москвы, далее другие регионы страны.

В апреле 2013 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии опубликовала доклад "О проведении государственной кадастровой оценки", из которого следует, что работы по определению кадастровой стоимости уже проведены во всех регионах России. Тем не менее, это не означает полной готовности кадастровой оценки по стране. Росреестр завершил определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства только в Москве. С результатами оценки можно ознакомиться на сайте Росреестра: в разделе "Кадастровый учет" необходимо выбрать подраздел – "Кадастровая оценка объектов капитального строительства" или заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом филиале кадастровой палаты. Госпошлина составляет 200 рублей для физических и 600 рублей для юридических лиц.

Пункт 1 ст. 3 НК РФ предусматривает, что при установлении налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога. Что это значит? Если налогоплательщик владеет несколькими квартирами и (или) домами, предполагается, что он может себе приобрести такое количество недвижимости и оплачивать расходы на ремонт, а так же платить за коммунальные услуги, а значит, владеет достаточным количеством средств, чтобы оплачивать налоги. В случае, когда объект недвижимости был приобретен путем вступления в право наследования, но средств для уплаты налога на данное жилье у собственника нет, то он (наследник) может продать недвижимость, или сдавать в аренду, и уже из полученного дохода оплачивать налог.

Конечно, новый налог на недвижимость должен учитывать социальную составляющую. По аналогии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I "О налогах на имущество физических лиц", предусматривающими льготы для отдельных категорий граждан (ст. 4), в НК РФ должна быть предусмотрена возможность предоставления соответствующих льгот или освобождения от такого налогового бремени льготных категорий граждан (героев ВОВ, инвалидов, пенсионеров и др.).

В связи с тем, что закон о введении нового налога еще находится на рассмотрении во втором чтении, еще не принят механизм, определяющий ставки такого налога.

В марте 2013 года Минфин России подготовил и внес в Правительство РФ проект поправок к проекту федерального закона № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации", которым вводится новая глава в НК РФ – "Глава 32. Налог на недвижимое имущество" (принят в пером чтении, назначен ответственный комитет – Комитет Государственной Думы по бюджету и налогам, находится на рассмотрении).

Министерство финансов России предлагает дифференцировать ставку налога на недвижимость граждан в зависимости от ее стоимости. Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 миллионов рублей, ставка налога не должна быть более 0,1% в отношении жилья, 0,5% – для иных зданий и 0,3% для земель сельскохозяйственного назначения, дачных участков и наделов, приобретенных для личного подсобного хозяйства. Ставка налога для прочих земель составит до 1,5%.

Таким образом, ежегодный налог на квартиру стоимостью 7 миллионов рублей может составить 7 000 тысяч рублей (из расчета: 7 000 000 рублей х 0,1%). Сейчас – 1350 рублей (расчет: 450 000 рублей х 0,3%). Получается, что в данном примере собственник жилья будет платить более чем в 5 раз больше, чем сейчас.

В случае превышения кадастровой стоимости объектов недвижимости (более 300 миллионов рублей) ставки налога в отношении зданий, строений, помещений и объектов незавершенного строительства могут установить в пределах от 0,5% до 1%. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков, кадастровой стоимости и (или) вида использования соответствующего объекта.

Как может отразится новый механизм взимания налога на рынке недвижимости?

Увеличение налога сильно отразится на зданиях старого фонда и на зданиях, расположенных в престижных районах. Сегодня жилые дома дореволюционной постройки имеют низкую инвентаризационную стоимость, и собственники помещений платят "копеечный" налог. После введения нового механизма налогообложения будет учитываться не только стоимость самого здания, но и земли, на которой это здание стоит. Земля в исторических районах оценивается дороже, и налог в таких местах будет выше.

Предполагается, что после введения данного налога на рынке недвижимости возникнут новые тенденции - продажа инвестиционных квартир, т.к. сильно снижается рентабельность, и рост продаж небольших квартир, на которые налоговое бремя значительно ниже, чем у "элитных". Данная тенденция может изменить поведение девелоперов, и, недавно начавшийся бум "апартаментов", может смениться на популяризацию небольших квартир.

Инвестиционная недвижимость – имущество, используемое в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала.

Аналогичный перерасчет уже был произведен в коммерческой недвижимости, и теперь, рынок насыщен площадями свыше 100 квадратных метров, когда найти маленький офис стало достаточно проблематично. Рынок жилой недвижимости может постигнуть та же участь.

Кто наделен полномочиями по кадастровой оценке объектов недвижимости?

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии стала заказчиком оценочных мероприятий, а выполнять задание будут независимые оценщики.

В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности) полномочиями по кадастровой оценке наделены субъекты РФ, которые должны проводить кадастровую оценку недвижимости не реже чем один раз в пять лет.

В состав комиссии должны входить представитель СРО оценщиков, а также представитель Национального совета по оценочной деятельности, который тоже является оценщиком и представляет определенную СРО оценщиков (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Закон об оценочной деятельности содержит нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Для консультации по оспариванию кадастровой стоимости объекта недвижимости позвоните по телефону - +7 - 495 - 783-16-65

Согласно тексту изначального варианта законопроекта № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" оценка рыночной стоимости объектов недвижимости должна определяться на основе применения методов массовой оценки.

Факторы, влияющие на кадастровую оценку недвижимого имущества:

  1. экономическая ситуация в регионе, величина субъекта Российской Федерации, уровень среднемесячной заработной платы в регионе;
  2. сегмент объекта недвижимости – коммерческая, производственная, жилая;
  3. расположение объекта недвижимости, его удаленность от центра населенного пункта, железнодорожной станции, метро;
  4. индивидуальные характеристики объекта недвижимости, год постройки, площадь, строительный материал, этаж, вид из окна и состояние квартиры.

Совокупность вышеперечисленных факторов влияет на итоговый результат оценки.

В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимости, могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания  - в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости. Какие документы необходимы для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно узнать тут.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Существует два способа оспорить кадастровую стоимость недвижимости: в досудебном порядке и в арбитражном суде.

Важно помнить, что в досудебном порядке на оспаривание кадастровой стоимости отводится всего полгода, с момента ее изменения. А в судебном порядке - три месяца с момента, когда собственнику имущества стало известно о нарушении своих прав.

Как в первом, так и во втором случае, оспорить кадастровую стоимость без помощи экспертов весьма проблематично. Собственнику недвижимости лучше обратиться к квалифицированным оценщикам, имеющим опыт работы в суде, а так же сильным юристам, обладающим реальной практикой защиты своих клиентов в суде по имущественным вопросам.

Необходимо понимать, что вероятность завышения кадастровой стоимости на жилье при массовой оценке очень велика. Как правило, многие оценщики, стремящиеся к выигрышу тендера на оценку недвижимости должны предоставить наименьшую цену, и для повышения рентабельности от данной сделки, уровень оказанных услуг часто находится на низком уровне. Например, находящийся в центре города дом может быть оценен как "элитный", когда на самом деле его реальное состояние близится к аварийной. Недобросовестные оценщики могут использовать только документы на жилье полученные в ЖКХ, где может быть информация о капитальном ремонте здания, когда как фактически этого ремонта не проводилось. Таким образом, собственников такого жилья ждет неприятный сюрприз - завышенный налог на имущество.

Получите качественную консультацию экспертов-оценщиков и опытных юристов в Центре Судебных Экспертиз "Беркшир" +7-495-783-16-66


Все публикации Беркшир