1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Особенности оценочной деятельности на рынке недвижимости в условиях кризиса

01.02.2015

Текущая ситуация в оценочной деятельности

 Конец 2014 г. в сфере оценочной деятельности можно назвать адаптацией к новым требованиям и реалиям рынка. Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 г. №611 были приняты давно ожидаемые всеми оценщиками Федеральные стандарты оценки ФСО №7 «Оценка недвижимости», и, фактически, конец года ушел на то, чтобы перестроиться к новым требованиям в части расчетов и внести исправления в формат Отчета об оценке. В целом, произошло ужесточение требований к процессу оценки, анализу источников информации, обоснованности ссылок, детализации расчетов и оформлению самого документа – Отчета об оценке. В условиях кризиса и рыночной неопределенности, подобные действия требуют дополнительной аргументации аналитических выводов и суждений оценщиков, на основании которых строится процесс оценки.

Рынок недвижимости. Январь 2015 г.

Влияние внешних и внутренних факторов на всю экономическую систему России неизбежно и, в первую очередь, сказывается на рынке недвижимости. Инвестиционный оптимизм накануне кризиса 2008 г., когда Россия и основные экономические кластеры – Москва, ближайшее Подмосковье и Санкт-Петербург, переживали просто бум жилищного строительства, в период с 2009 по 2013 гг. вылился в системные отраслевые проблемы. Для банков – это проблемы выстраивания и отработки механизмов работы с проблемными заемщиками (девелоперами, застрой- щиками), выстраивания многоуровневых систем контроля и мониторинга как инвестиционных проектов, так и финансового положения самих заемщиков.

Для девелоперов – усовершенствование условий работы с покупателями квартир на инвестиционной фазе, выработка новых решений в связи с активной позицией государства по урегулированию проблем обманутых вкладчиков.

Для самих покупателей квартир – более осторожный подход к инвестициям в жилье.

Конец 2014 г. внес кардинальные изменения в эти почти налаженные процессы и «правила игры».

Во-первых, события разворачиваются гораздо быстрее и более радикально (имея ввиду, например, вынужденный подъем ключевой ставки ЦБ РФ более чем в два раза и ряд других мер, предпринимаемых Правительством РФ для стабилизации ситуации).

Как следствие, количество сделок по ипотечному кредитованию резко уменьшилось в связи с вынужденным поднятием банками ставок по ипотеке.

На рынок в массовом порядке было «выброшено» огромное количество инвестиционных квартир, причем продавцы ориентировались на изменение курса доллара – появилось много предложений на продажу в эквиваленте доллара и евро, поэтому спрос существенно снизился.

И это касается не только рынка жилой недвижимости, но и многих строительных проектов, финансирование которых осуществлялось с применением заемных средств. Таким образом, в начале 2015 г. все сегменты рынка столкнулись с проблемой обесценения рубля, удорожания кредитов и превалирования предложения над спросом, что неминуемо отразится на текущем состоянии рынка недвижимости.

Рыночная стоимость в условиях кризиса

В результате, цены предложений жилой недвижимости на рынке к началу 2015 г., т.е. условно назовем этот период активной фазой кризиса, выросли.

В первую очередь, в связи со спекулятивными тенденциями со стороны предложения и попытками перейти в валютную зону сделок. Однако предложение не есть рыночная стоимость. Со стороны спроса возникла немедленная реакция, выразившаяся в сокращении количества сделок и увеличении скидки на торг.

Таким образом, одним из ключевых факторов, который необходимо учитывать в условиях нестабильного рынка в состоянии кризиса, является баланс спроса и предложения.

Следует отметить, что теория оценочной деятельности даже по результатам кризиса 2008 г., оказалась неподготовленной к тому, чтобы предоставить разумные рекомендации по учету кризисных условий в процедурах оценки. Во многом это объясняется тем, что эта теория формировалась преимущественно в условиях стабильно растущей экономики.

Хотя тем, кто профессионально занимается оценочной деятельностью, будет полезно уделить время изучению методических материалов, опубликованных после 2009 г.

К таким материалам можно отнести:

 

  • Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», выпущенных Комитетом по оценочной деятельности АРБ,
  • статьи Л.А. Лейфера «Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса», 2009 г., «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости», 2010 г.,
  • статья Марчука А.А., Бутовой Е.А. «Скидка на торг. Реалии кризиса», 2009 г.,
  • статья «Оценка кризиса или кризис оценки» журнал «Экономические стратегии» №02-2009 г.,
  • ряд экспертно-аналитических отчетов, выпускаемых в профессиональных справочниках оценщика.

 

Однако следует в принципе различать и учитывать не только факторы стоимости, перечисленные в методической литературе и федеральных стандартах, но и самое главное – любой объект недвижимости в первую очередь рассматривать в контексте конкретной ситуации: что с ним происходит, будет происходить или только что произошло. Например, когда оценщик оценивает торговый центр для цели купли-продажи – обязательно изучать причины продажи объекта.

Иногда выясняется, что рядом с торговым центром поставили знаки «парковка запрещена» и «остановка запрещена», в результате резко снизился поток посетителей, продажи у арендаторов, арендаторы стали съезжать или требовать снижения ставок.

С одной стороны, транспортная доступ- ность как была хорошая, так и осталась – торговый центр расположен на основной магистрали Москвы (этот фактор оценщики описывают в качестве основного критерия транспортной доступности), с другой сторо- ны, снижение потока посетителей в резуль- тате изменения схемы парковочного про- странства является показателем ухудшения транспортной доступности и существенно влияет на стоимость.

Этот фактор может быть рассчитан пу- тем изменения загрузки площадей торгово- го комплекса, сдаваемого в аренду, либо пу- тем изменения потока посетителей, среднего чека и пр. Метод расчета зависит и от квали- фикации оценщика, и от возможности полу- чить исходные данные для расчета.

Другой случай – этот же торговый объект передается в залог. Банку важно, в первую очередь, чтобы актив не потерял в стоимости за то время, которое он будет находиться в залоге. Поэтому основное место в Отчете должно уделяться прогнозной ситуации и анализу рынка.

Одинакова ли стоимость актива в обоих случаях?

Ведь торговый объект один и тот же, а ситуация и обстоятельства вокруг объекта, различны. Сколько оценщиков – столько мнений.

С учетом возможности, предоставленной оценщикам ФСО №7, результат оценки торгового комплекса – это интервал стоимости. Так вот, для купли продажи – это верхняя граница интервала, для залога – нижняя.

Таким образом, поскольку в условиях кризиса нет универсальных формул, только понимание общей ситуации с активом позволит оценщику правильно подойти к обоснованию итогового результата оценки.

Как было отмечено ранее, в 2014 г. были приняты Федеральные стандарты оценки ФСО-7 «Оценка недвижимости», которые еще более ужесточают требования к оценочным отчетам, а в условиях кризиса делают процесс оценки недвижимости особенно сложным.

Например, раздел V четко определяет, какой именно сегмент рынка должен исследовать оценщик, четко определена последователь- ность анализа рынка недвижимости и какие именно выводы должны из него следовать.

В условиях кризиса анализ рынка на конкретную дату обязательно следует сопровождать изучением колебаний за период, накладывая эти колебания на общеэкономические и политические изменения и делая соответствующие выводы, которые лягут в основу прогнозов и обоснований расчетов.

Раздел VII стандартов детализирует при- менимость подходов и методов, давая руководство что, как рассчитывать и учитывать и в каком случае. В условиях кризиса самая большая сложность – это нестабильность и ненадежность информации. И именно ее тщательный анализ, отбор и обоснование, почему именно был выбран, например, конкретный аналог, будет залогом качественной оценки.

Факторы стоимости. Сложности учета

Основная сложность для оценщика при определении стоимости объектов недвижимости – подбор аналогов из надежных источников. В условиях нестабильного рынка, волатильности цен предложений, предложений в валюте, наиболее важно рассматривать не только аналог с ценой предложения на интересующую оценщика дату, но и когда именно это предложение вышло «в эфир», давно ли представлено.

Рассматривать архивы предложений и как быстро они закрылись в периоде, захватыва- ющем 2-3 месяца до даты оценки и после.

«Прозвон» предложений остается обязательным, однако в условиях кризиса, опубликованные данные могут отличаться на порядок от тех, которые Вам скажет по телефону представитель собственника.

Поэтому помимо «прозвона», необходим дополнительный анализ массивов данных и правильная выборка аналогов из архивов. Некоторые эксперты в области оценки скажут, что включение в состав анализа информации из открытых источников после даты оценки есть нарушение федеральных стандартов оценки в части невозможности ис- пользования информации после даты оценки.

Но ведь не вся работа оценщика включается в текст отчета, а обоснованный подбор аналогов, пусть даже на основе информации после даты оценки, позволит уменьшить ко- личество ошибок. Более того, помимо именно анализа информации в части цен предложений, следует учитывать и тот фактор, что аналитические обзоры по факту опаздывают. Поэтому в условиях кризиса полагаться на информацию аналитиков рынка 3−6 месячной давности не следует.

Федеральные стандарты ФСО №7 рекомендуют оценщикам выполнять самостоятельный анализ. Лучше привести выборку предложений аналогов, сделать по ней качественный анализ и соответствующие выводы.

Правильный пересчет цен предложений аналогов в валюте в рублевый эквивалент также становится важным в условиях кризиса.

Эквивалент доллара на дату оценки может совпадать с пиковым взлетом в течение недели, поэтому лучше ориентироваться на средние показатели по валюте за разумный период, например, неделю или месяц, предшествующий дате оценки, или в который попадает дата оценки.

Поправка на торг

Аналитические исследования экспертов в сфере оценочной деятельности, а также аналитиков рынка недвижимости показывают, что в зависимости от ситуации с активами, скидки на торг достигают от 5% до 75%.

В условиях стабильного рынка, на котором спрос превышает предложение, скидка на торг от 0% до 5% была нормальной. Мы даже помним ситуацию 2007 г., когда в связи с существенным превышением спроса над предложением, была надбавка за торг до 10%. А в условиях волатильности цен, скидка в 25% уже вполне оправданна.

Снова хочу отметить, что каждый фактор стоимости, рассчитываемый оценщиком в условиях кризиса, следует проверять на контекст ситуации – для чего делается оценка.

Несколько слов о доходном подходе

Начало 2015 г. показывает динамику снижения арендных ставок на жилую недвижимость. Эксперты рынка еще в середине января говорили о 20% падении ставок аренды на жилье и перенасыщенности рынка предложением.

Повлиял не только кризис, но также изменения в миграционной политике России.

Поэтому и важны общеэкономические обзоры в отчетах оценщика. В связи с устойчивой динамикой падения арендных ставок не только на жилую, но и коммерческую недвижимость, результаты доходного подхода к оценке недвижимости на фоне увеличившихся рисков (как следствие, увеличивается ставка капитализации/дисконтирования) неизбежно идут вниз.

В то время как предложения цен аналогов, их переход в валютную зону увеличивают ре- зультаты оценки сравнительным подходом В свете всего вышеизложенного, в усло- виях кризисных явлений, ожидать высокой сходимости результатов оценки, полученных различными подходами, не стоит.

Саморегулируемые организации оценщиков напоминают об ограничениях, выше которых сходимость результатов уже считается критической и даже ошибочной.

Однако оценщики в России вынуждены действовать в условиях большого количест- ва факторов неопределенности, поэтому результаты оценки и носят вероятностный характер (исходя из определения рыночной стоимости), а Законодатель дал нам теперь возможности указывать результаты оценки в виде интервала цены и этим следует воспользоваться (пункт 30 ФСО №7 «Оценка недвижимости»: «… После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость…».


Комментарии: Ирина Вишневская, партнер Berkshire Advisory Group
Источник: Бюллетень RWAY №239, Февраль 2015
Дата публикации: 1 февраля 2015

Все публикации Беркшир