1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Банковские залоги в санкционном режиме

17.02.2015

НИКОЛАЙ ВОЛЬХИН, НЕЗАВИСИМЫЙ ЭКСПЕРТ ПО РАБОТЕ  С БАНКОВСКИМИ ЗАЛОГАМИ, MBA,  СПЕЦИАЛЬНО ДЛЯ «Б.О»

Находя различия в схожем Сравнение инструментов минимизации залоговых рисков 2008-2009 годов и текущих трендов говорит о диверсификации в пользу последних. Предыдущий кризис привнес моментное изменение залоговых дисконтов c уровня 25–30% до 50–60%. При оценке активов приоритетным стал доходный подход. Отдельные банки вводили мораторий на методы оценки залога затратным и сравнительным подходом, считая их необъективными.

Текущие приступы волатильности рубля, дополненные санкционной и нефтяной реальностью, отразятся на стоимости залогового имущества спустя полгода. Интервьюирование руководителей топовых залоговых служб подтверждает выжидательную позицию в отношении залоговых портфелей. Нормативные документы еще не изменены. Банки ждут выравнивания на рынке стоимости нефти и ее производных. Впрочем, ряд прикладных изменений уже начал работать либо вынесен на рассмотрение коллегиальных органов. Снижен с 10–15% до 5–10% допустимый лаг в стоимости залога между внутренней и независимой оценкой. Залоговые дисконты в банках, не входящих в топ-30, уже отыграли уровень 40–50% для недвижимого имущества и до 60% — для оборудования. Даны рекомендации независимым оценщикам о предпочтении метода  DCF в доходном подходе. Однако четкости в видении исходных данных для прогнозов денежных потоков оценщикам это не дало. Сравнительный подход в оценке разбавлен доходным с результирующим взвешиванием 60% к 40%.

Сокращается линейка рассматриваемых банками залогов. Недвижимость — традиционный залог для периода кризиса. Вместе с тем текущий рынок — это рынок не девелопера. Объекты класса «А» офисно-торгового профиля уже не вызывают былого восторга залоговиков. Участники со значительной долей импорта в товарообороте замораживают свою активность. Поэтому изменения, представленные в таблице 11, будут только дополняться. 

Приведенные данные — статистическая мода. Экстремумы: ставка капитализации 23–25%, поправки на торг — 30–35% — исключены как нетиповые.

Залоговые специалисты в общем случае используют ограниченное число корректировок в расчетах. Так минимизируется возможность оспаривания стоимости пользователями заключений. Считывая истинный экономический смысл приведенных поправок, отметим, что в скидке на торг, вполне вероятно, зашито ожидаемое мягкое падение стоимости недвижимости по аналогии с предыдущим кризисом. В 2008 году среднее снижение стоимости недвижимости в РФ составило 25%. Большее падение в период 2008-2009 годов было в Латвии, Эстонии — 33% и в Испании — 35%.  

Залоговые подразделения банков топ-10 дают осторожные оценки перспектив работ с комплексным залогом, включающим технологическое оборудование. В банках второго эшелона вводят ся стоп-показатели по залогу оборудования. Кредитные сделки, где основным обеспечением выступает новая импортная техника, особенно не имеющая вторичного оборота на рынке, рассматривают индивидуально.

Из негативных моментов — повышение требования к обеспеченности кредита. Номинальное снижение регулятором ключевой ставки с уровня декабря 2014 года по-прежнему оставляет доступность денег на крайне низком уровне. Банки в требованиях к  обеспеченности кредитного продукта вынуждены учитывать рост полугодовой кредитной ставки, составивший в среднем 5%. Это проявится при проведении квартальной переоценки залога, предусмотренной Положением №254-А ЦБ РФ. С другой стороны, вооружившись подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ1, залоговые подразделения с января 2015 года могут не исключать НДС из рыночной стоимости предмета залога, что уменьшает требование к доле обеспеченности кредита. 

Самое темное время — перед рассветом

Несмотря на кризис и политику минимизации расходов, банки еще не ушли от практики аутсорсинга оценки залогов. В отдельных, в том числе и федеральных, банках залоговая работа даже в последний период перед девальвацией рубля сводилась к декларации проверки отчетов независимых оценщиков и имитации андеррайтинговых процедур. Отсюда высока вероятность «успешного» повторения банками граблевой модели 2008-2009 годов.

Отраслевое нормативное регулирование процедур анализа и оценки обеспечения пока отсутствует. Вынесен на общественное обсуждение (regulation.gov.ru) проект приказа Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)».

Закончился переходный период для нотариальной регистрации залога движимого имущества, предусмотренный до 1 февраля 2015 года. Очередность удовлетворения требований залогодержателей движимого имущества теперь определятся по дате регистрации в Реестре уведомлений ФНП  (www.reestr-zalogov.ru).

Даже если оценивать текущий кризис как локальный, то год при текущей конъюнктуре рынков повлечет рост проблемных активов в банковской системе до 20% от валовой ссудной задолженности. Один квартал уже пройден. Ждем роста объемов работы с залогами в банках.

Мнение эксперта Ирины Вишневской

Мы столкнулись с тем, что в последнее время возросло количество резюме оценщиков — тех, кто раньше работал в банках, а теперь ищет работу. Я думаю, что основная причина происходящего, — кредитные организации стремятся снизить свои расходы и сократить издержки, а не в целом политика передавать на аутсоринг оценку залогов.

Хотя определенное влияние на проводимую банками кадровую политику также оказал фактор сокращения объемов кредитования, в том числе в сфере коммерческой недвижимости и проектного финансирования. В 2014 году активность была достаточна низкая. И к независимым оценщикам и банки, и заемщики обращались значительно меньше, чем в предыдущие годы. Банки можно понять. Зачем самим тратить деньги на оплату услуг внешних оценщиков, если можно переложить услуги на потенциального заемщика. Достаточно вывесить на сайте список аккредитованных независимых оценочных компаний…

На первый взгляд все разумно. Банк минимизирует свои расходы на текущем этапе и… закладывает «мину» на будущее. Ведь заемщик тоже стремится снизить свои расходы и ищет самого дешевого оценщика. По минимальным расценкам обычно работают новички либо те, кто сидит без работы. И у них единственный способ конкурировать с профессионалами с многолетним стажем работы — демпинг. По ценам и срокам выполнения работ. И что в результате получает банк? Некачественный отчет.

Сумел заемщик полностью обслужить долг — банку повезло. Допустил дефолт — кредитная организация обвиняет в своих потерях оценщика. Хотя сами виноваты — были согласны принимать подготовленные таким оценщиком отчеты.

На самом деле, это вершина айсберга. В отдельных банках установлен лимит на стоимость услуг внешних оценщиков. Если сумма выше определенного значения, то нужно искать другую компанию — с более низкими расценками. Банки проводят тендеры для поставщиков услуг, в том числе и оценщиков. Кто обычно выигрывает? Тот, кто предложил минимальную цену за свои услуги. А как оценочной компании минимизировать расходы на оценку? Наверно, привлечь к работе старшекурсников или дипломников.

1 Таблицы прикреплены в PDF-версии статьи. Скачать версию можно нажав ссылку "скачать файл" под заголовком.

 


Комментарии: Ирина Вишневская,партнер Berkshire Advisory Group
Источник: Журнал "Банковское Обозрение", март 2015
Дата публикации: 1 марта 2015

Все публикации Беркшир