1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Изменения Федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3

27.06.2015

В свете реализации плана мероприятий по совершенствованию оценочной деятельности в России («дорожная карта»), утвержденного Распоряжением правительства РФ от 26.09.2013 г. за №1744-р,  оценочное сообщество вновь перестраивается под новый формат работы.

Так, 20 мая 2015 года на сайте Минэкономразвития России опубликованы приказы Минэкономразвития России №297, 298 и 299, которые вносят изменения в три базовых Федеральных стандарта оценки, соответственно, ФСО-1 ФСО-2 и ФСО-03.

Чем это грозит оценочному сообществу, а также потребителям оценочных Отчетов и Заказчикам, рассказала Ирина Вишневская, генеральный директор ООО» Беркшир Адвайзори Групп», член экспертного совета НП СРО «Деловой союз оценщиков».

Новая редакция Федеральных стандартов оценки с одной стороны, существенно облегчит оценщикам жизнь именно в части подготовки непосредственно самого документа – Отчета об оценке, облегчит в том числе его содержание в части общеописательных разделов, обзоров, обоснований и проч. Стардарты оценки наконец-то стали Стандартами, а не Методическим руководством, которое, кстати, и не всегда-то применимо, если посмотреть практику.

Остановимся поподробнее на основных изменениях  ФСО.

ФСО 1   «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1).

Общие понятия и положения

Прежде Всего, в новой редакции ФСО-1 исключена ссылка, что они разработаны на базе международных стандартов оценки, что в целом правильно, т.к.  ФСО и МСО уже слишком далеки друг от друга в части их содержания и подобная отсылка уже давно не актуальна.

Новая редакция ФСО-1 уточняет определение цены и стоимости как базовых понятий оценки. Данные изменения не носят кардинальный характер, но делает определения более точными, исключая словесную казуистику.

Уточнено определение даты оценки, в частности исключен пункт, который ограничивал период проведения оценки: ранее было, что для обязательной оценки с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более 3-х месяцев. И это правильно, поскольку очевидно, что для практики оспаривания кадастровой стоимости земли и недвижимости, когда оценка проводится на ретро дату, этот пункт неактуален и неприменим. И в целом для оценки на ретро дату оценщику всегда было сложно уложиться в данные сроки.

Из новой редакции ФСО-1 исключены пункты, касающиеся достаточности и достоверности применяемой оценщиками информации и их критерии, отменяет фактически обязательность проведения оценщиком анализа достаточности и достоверности информации, предоставленной ему для оценки. На самом деле, оценщик в Отчете всегда делал оговорку, что он не проводит экспертизу документов на предмет их достоверности и за данные в документах всегда несет ответственность Заказчик.

Важнейшим изменением ФСО-1 является тот факт, что новая редакция стандартов теперь не содержат ограничения, что оценщик не вправе использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.  Теперь оценщик вправе использовать такие данные, но именно для подтверждения тенденций и ожиданий рынка. Это вполне логично судя по количеству проектов опять же по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости. Особенно это актуально для оценки на  ретро дату. Оценщик нашел архивные цены предложений или сделок с аналогами объектов недвижимости, но для построения прогнозов, например, доходного подхода от старой даты к текущей, вполне логично проверить эти прогнозы уже более поздними сделками.

Либо при определении стоимости недвижимости в ходе судебных процедур, уже действуя как судебный эксперт, эксперт находит аналоги, уже знает какие изменения произошли на рынке в более поздними периоде и уже более точно определяет стоимость на ретро дату. В таких исследованиях, как раз учет действительно произошедших после даты оценки событий только уточняет результат экспертизы.

ФСО-1 ввели важное определение Допущения, которое делает оценщик при выполнении оценочных процедур и применении исходных данных. Следует обратить на это внимание (п.9 новой редакции).

Подходы к оценке

По новой редакции ФСО-1 оценщик более не обязан использовать все три подхода к оценке или обосновывать отказ от их применения (бывш.п.20). Оценщик теперь праве выбирать подход и обосновать свой выбор и это правильно, т.к. практика оценки показывает, что все три подхода использовать порой просто нецелесообразно.

Новая редакция дает в целом суть методов сравнительного подхода и рекомендации по их применению, но исключает пошаговую инструкция применения сравнительного подхода (бывш.п.22, пп.а, б, в).

То же относится и к доходному подходу (бывш.п.21). Новая редакция дает определения сути методов доходного подхода, давая оценщику возможность разрабатывать  в том числе и новые методы и методики , основанные на ожиданиях будущих доходов.

В затратном подходе (бывш.п.15) исключено определение «затрат на воспроизводство» и «затрат замещение». Тем самым, сближаются определения с «полной восстановительной стоимостью» из ПБУ и другими видами стоимостей, с которыми оценщик встречается входе работы, но вынужден был оговорками и допущениями «привязывать» это к старым определениям. Новая редакция стандартов также дает рекомендации по применению затратного подхода без обязательств отработки «пошаговой инструкции».

Задание на оценку

Новой редакцией ФСО-1 (п.21) исключена ссылка на именно имущественные права на объекты оценки. Теперь законодатель более правильно и емко назвал это «права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки», что априори означает возможность также учета и неимущественных прав и прав требования и проч.

Исключена обязательность указывать срок проведения оценки – Заказчики порой информацию предоставляют дольше, чем оценщик проводит все необходимые расчеты. Вполне обоснованное изменение.

Требования к проведению оценки

Важнейшее изменение стандартов касается процесса согласования результатов. Ранее (бывш.п.24 ФСО-1) оценщик должен был согласовывать (обобщать) результаты оценки, полученные различными подходами, выбирать и обосновывать какой именно метод согласовать он выбирает и почему, не забывая при этом про стандарты СРО, которые рекомендовали, например, 30% отличие в результатах подходов.

Теперь новая редакция стандартов (п.25 новой редакции) дает оценщику право спокойно объяснить почему, например, он получил существенное расхождение результатов оценки различными подходами и выбрать тот результат,  который он считает итоговой стоимостью. Более того, теперь оценщик вправе (пункт 26 новой редакции)  приводить результат оценки в виде интервала стоимости не только для недвижимости (ФСО-7), но и для любых других объектов оценки.

Исключены пункты, касающиеся обязательного описания в отчете общеэкономических, политических, социальных и проч. факторах, обзорах рынка, информацию о спросе и предложении и факторах, которые на них влияют и проч. Исключена обязательность описания. Например, технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки. Т.е. так называемся «вода». Хочется надеяться, что в отчете о оценке из 100 листов, в котором ранее обзоры и описательная часть составляли 60%, теперь можно будет увидеть только то, что действительно относится к исследованию самого объекта оценки, рынку объекта оценки и не читать переписанные  отчеты с сайта Минэкономразвития.

Таким образом, изменения ФСО 1  должны, во- первых, существенно «облегчить» Отчеты об оценке в части избыточной информации и избыточных формальных разделов и подразделов Отчета. И сделать их более «предметными». Требования к применению подходов к оценке более обобщены, не содержат пошаговых инструкций, отступление от которых, как мы уже знаем, каралось дисциплинарными взысканиями и жалобами в СРО.

ФСО 2  «Цели оценки и виды стоимости (ФСО №2).

Важнейшей новацией ФСО-2 является возможность оценщика выбирать виды стоимости объекта оценки помимо указанных ранее (бывш.п.5). Законодатель дал право оценщику применять другие виды стоимости в соответствии с Законодательством Российской Федерации и Международными стандартами оценки.  А международные стандарты оценки предлагают, как мы помним, также справедливую стоимость, специальную стоимость, синергетическую стоимость.

Часто встречающаяся на практике  ситуация, когда Банк, например, просит определить рыночную стоимость на будущую дату, т.е. будущая или ожидаемая рыночная стоимость – приходилось выкручиваться и как-то это называть.

Исключено определение рыночной стоимости из ФСО 2, чтобы исключить повторения данного определения из Федерального закона №135-ФЗ( бывш. п.6).

Исключен перечень случаев когда именно определяется рыночная стоимость (бывш.п.7).

Также уточнены определения ликвидационной, инвестиционной стоимости и исключено определение кадастровой (т.к. это есть в ФСО-4).

Таким образом, в целом ФСО 2 дает оценщику возможность определять тот вид стоимости, который подходит под реальную ситуацию с активом и в тех случаях, когда жэто требуется заказчику без ограничений.

ФСО 3  «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3).

Требования к составлению отчета

Новая редакция ФСО 3 подчеркивает, что Отчет об оценке является документом доказательственного значения (пункт 3 новой редакции), исключает, что Отчет об оценке предназначен именно для заказчика и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке).

Новая редакция ФСО 3 более не содержит четких определений принципов существенности, обоснованности, однозначности,  проверяемости и достаточности. Вот это как раз может вызвать ряд сложностей и при проверке отчетов, и при использовании информации для оценки. Так как принцип проверяемости – важнейший при экспертизе отчетов  как со стороны СРО (ФСО 5), так и в рамках корпоративных внесудебных и судебных споров.

В стандарте теперь прописана возможность предоставлять отчет об оценке не только в бумажном, но и в в электронном виде, подписанный электронной подписью.

Требования к содержанию отчета

Во-первых, в новой редакции исключена обязательность конкретных разделов (бывш.п.8 ФСО-3). Теперь это может быть просто в виде сведений, а не разделов об оценке (что ранее часто использовалось для оспаривания Отчета об оценке, например, нет у оценщика такого раздела – сведения есть, но раздел называется по другому). Значит, есть основание для жалобы в СРО и оспаривания отчета. Бывало и такое.

Помимо облегчения списка информации, которая обязательно должна быть отражена в Отчете об оценке, теперь уже однозначно прописано (пп.к пункта 8 новой редакции ФСО 3), что оценщик вправе согласовать результаты оценки, полученные по различным подходам, либо признать в качестве итоговой величины стоимости результат одного из подходов. 

В целом по ФСО 3 мы видим отмену обязательности разделов, раскрытия информации о мельчайших деталях объекта оценки, заказчика, оценщика и проч., которая, зачастую дублировалась по нескольку раз в разных разделах отчета. Оценщик теперь в большей мере имеет возможность выбора подходов и методов и изложения своих расчетов в необременительной ни для пользователя, ни для самого оценщика форме.

В любом случае, новая редакция всех федеральных стандартов оценки ФСО 1 ,2,3 содержит неоднократные оговорки, что дополнительные требования тк заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами, т.е. несмотря на значительное облегчение требований в ФСО 1,2,3,  оценщик должен работать также  и по ФСО-4, ФСО-7, в которых на сегодняшний день дополнительные требования присутствуют и об этом нельзя забывать.


Комментарии: Ирина Вишневская, партнер Berkshire Advisory Group
Источник: Журнал RWAY №243, июнь 2015 г.
Дата публикации: 1 июня 2015

Все публикации Беркшир