1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Банковские помещения. Петля ликвидности

03.11.2015

Уход банков в интернет- пространство

Уход банков в интернет-пространство и развитие интернет-банкинга  и мобильного банкинга стало популярной темой в банковском сообществе. Высказывались многие эксперты, обсуждая плюсы и минусы данных тенденций.  А тенденции налицо – развитие интернет-технологий, компьютерной грамотности населения, и, естественно, политика Банков, направленная на сокращение издержек и централизацию управления. И это естественный процесс. И не только в банковском сообществе, но и в целом в бизнес-среде.

Сокращение офисов. Тенденция

На фоне политики регулятора, связанной с сокращением численности банков в России, а также слиянии и поглощении мелких банков более крупными, мы сейчас наблюдаем последствия и уже устойчивые тренды на сокращение собственных филиальных сетей банков.  Ряд крупных банков уже анонсировали  свои планы по  сокращению банковских офисов – кто на 10%, кто на 15%.

Таким образом, на рынок недвижимости в 2014-2015 году было «выброшено» большое количество банковских помещений, предлагаемых собственниками для аренды или продажи. Причем зачастую предлагаются не просто помещения, а пул помещений  разных городах.

Оценка банковских помещений

Профессиональные оценщики при этом столкнулись со следующей проблемой: как оценивать банковские помещения.

С учетом рекомендуемых методик и сложившейся практики,  применяются два базовых подхода к оценке: это сравнительный подход на основе анализа цен предложений аналогичных помещений  в том же городе, и доходный подход, основанный на потенциальной возможности сдачи данного помещения в аренду по рыночным ставкам. Затем результаты взвешиваются и получается итоговое значение стоимости, или интервал стоимости (что допустимо с учетом Федерального стандарта  оценки ФСО 7 «Оценка  недвижимости»).

Практика показывает, что результаты такого подхода и стандартных расчетов и подходов приводят к тому, что результаты оценки получаются завышенными, помещения стоят  и годами не продаются и даже не сдаются в аренду.

Давайте попробуем проследить логику оценщика, который на интернет порталах недвижимости находит предложения помещений для продажи: это могут быть банковские помещения (которые уже пару лет выставлены на продажу и на них нет спроса), либо помещения так называемого свободного назначения. Поскольку оценщик понимает, что в помещениях банка можно  разместить и офис компании, или же  переоборудовать  эти помещения под магазин, салон красоты, медицинский центр и др. – могут быть различные варианты. Чаще всего используются в качестве аналогов  помещения свободного назначения. Таким образом, выбрав 3-5 подходящих оценщик путем проведения расчетов, применения коэффициентов  и нивелируя расчетным путем отличия приходит к некой расчетной величине, которая должна отражать рыночную стоимость

Рассчитывая то же помещения доходным подходом, оценщик опять же вынужден искать в интернет-пространстве ставки аренды помещений офисного или свободного назначения и путем опять же коэффициентов находить  «рыночную» ставку аренды, которая могла бы быть для данного помещения, считает поток доходов от аренды и стоимость помещения путем капитализации арендного потока. Опять получается расчетная величина, которая должна отражать рыночную стоимость.

Таким образом, оценщик получает интервал – одно значения методом сравнительного анализа, другое расчетное значение – с точки зрения потенциального дохода.

Практика оценки в 2015 году показывает, что это интервал может быть не просто в рамках рекомендуемых саморегулируемыми организациями оценщиков 20-30%. Это могут быть порядки цифр.

Хочу привести пример. Крупный банк оценивал сеть своих офисов (еще работающих) в 7-ми регионах РФ, принадлежащих дочерней компании Банка. Всего 12 помещений. Проведя предварительные переговоры с клиентом, банк хотел понять, насколько предложение клиента на покупку офисов соответствует рыночной стоимости этих офисов.

Результат оценки по описанной выше технологии получился следующий: доходный подход (через ставку аренды) дал результат в 300 млн. рублей, сравнительный подход – 1,4 млрд. рублей. Ничего себе интервал!

Петля ликвидности.

Мы начали разбираться в данной ситуации и оказалось, что оценщики наказали сами себя и, в принципе, владельцев недвижимости тоже.

Рекомендуемая в оценочной среде методика расчетов в рамках метода сравнения продаж в качестве одного из первых коэффициентов предполагает введение так называемого коэффициента на торг, который, по логике, должен привести цену предложения (по которой помещение выставлено на продажу) к цене сделки.

Приволжский центр  финансового консалтинга и оценке на регулярной основе выпускает сборник «Справочник оценщика недвижимости» под ред.Лейфера, котором по городам России предлагаются некоторые значения скидок к ценам предложений и к ставкам аренды. Причем даны предложения в разрезе активных и неактивных рынков и по различным видам помещений.

В качестве примера: скидка на торг для бизнес-центров класса А, В и на помещения в этих бизнес центрах, составляет от 7% до 8% для активных рынков и 12-14% для неактивных рынков. Низкоклассные офисно-торговые объекты – от 8% до 9%, для неактивных рынков – 13-14%

Для ставок аренды скидки на торг: для бизнес-центров класса А, В и на помещения в этих бизнес центрах, составляет от 5% до 6% для активных рынков и 12-14% для неактивных рынков. Низкоклассные офисно-торговые объекты – от 6% до 7%, для неактивных рынков – 13-14%

В сборнике также отмечено, что данные коэффициенты получены методом экспертных оценок: отправляются анкеты порядка 500 респондентов, которые дают экспертное мнение сколько могли бы быть скидки. Мы не уточняем кто эти респонденты – предположим, оценщики, или сотрудники риэлторских компаний или кто-то еще.

Практика проведения  сделок на сегодяшний день показывает, что сделки проходят по цене минимум на 25-30% дешевле выставленных цен предложений. 2015 год на рынке сделок с недвижимостью – это рынок покупателя. Предложение многократно превышает спрос. Конец 2014 года, когда некоторые продавцы, пытаясь воспользоваться ситуацией, переходили  в сделки с валютой, серьезно исказил рынок. И теперь те объекты, которые не были проданы в «горячее» время конца 2014 года, остались в виде предложений на случай, вдруг кто-то найдется, кому именно такой объект и именно в этом месте очень понадобится. Таким образом,  из всего пула предложений недвижимости мы видим две категории Продавцов – те, кто готов снижаться в цене, обсуждать условия сделок, идти на уступки. И вторая категория – которая предлагает своих объекты по завышенной цене  и готовы ждать своего покупателя годами. И вот эти предложения оценщики берут в качестве аналогов и начинают с ними работать.

Вернемся к примеру с оценкой региональных офисов крупного Банка. Оценщик обратился в саморегулируемую организацию оценщиков за методической помощью , в том числе к целому ряду экспертов-членов экспертного совета с просьбой проверить отчет и дать свое мнение по  полученному расчетным путем интервалу цифр – 300 млн.руб. – 1,4 млрд руб.

Эксперты экспертного совета подтвердили правильность расчета, выбора аналогов, но при этом не допустили возможности увеличения скидки на торг более той, которая рекомендовала в Справочнике оценщика под ред.Лейфера (9%), считая скидку даже в 25% неадекватно завышенной.

Получается замкнутый круг. Оценщик рассчитывает стоимость, беря за аналоги завышенные цены предложений, получает завышенную цену, как результат – объекты недвижимости остаются непроданными и с такой же завышенной ценой висят в качестве предложений. И эти завышенные по цене предложения объектов берут следующие оценщики.

Скидка на торг превратилась в петлю ликвидности, которая затягивается на шее оценщика и препятствует совершению Продавцом и Покупателем сделок, поскольку независимый оценщик не может подтвердить «рыночность» условий сделки, согласованной между Продавцом и Покупателем.

Мнение «Русского аукционного дома»

На конференции в сентябре 2015 года, организованной ОАО «Российский аукционный дом» совместно с ПАО АКБ «Связь-Банк», Международным банковским клубом «Аналитика без границ» и НП «Профессионалы электронного рынка»  « Управление проблемными кредитами и залоговым имуществом. Практика банков 2015», а также в октябре 2015 года на VI Международной конференции по оценочной деятельности « Новые правила, новая практика», организованной компанией SRG и Ассоциацией Российских банков обсуждалась тема дисконтов от первоначальных цен продаж объектов недвижимости, оцененных независимыми оценщиками.

Заместитель директора по региональному и стратегическому развитию ОАО «Русский аукционный дом» Ольшанникова И.С., в своем докладе также о продаже непрофильных активов целого ряда российских банков подтвердила, что в настоящее время единственным живым инструментом, который позволяет выйти на сделку, является голландский аукцион на понижение цены. И реальные сделки происходят с отсечением 50% от первоначальной стоимости, определенной оценщиком.

Выводы

Оценка – ключевой фактор при продаже актива, особенно в условиях кризисного рынка. Банковские помещения – это узкий сегмент недвижимости, ликвидность  этих помещений крайне низкая и сроки экспозиции их доходят до 2-3 лет. При этом  рыночная стоимость банковских помещений по  результатам сделок оказывается ниже помещений «свободного» назначения именно по причине отсутствия спроса.

Скидки на торг, превратившиеся в петлю для оценщиков и игроков рынка, в размере от 50% от рыночной стоимости, определенной стандартными  оценочными методами, стали нормой, а форма продажи через «голладский аукцион», нетипичный на стадии подъема рынка, стали единственно возможным инструментом совершить сделку.


Комментарии: Ирина Вишневская, партнер Berkshire Advisory Group
Источник: Журнал "БДМ.Банки-Деловой мир", №11(251) Ноябрь 2015
Дата публикации: 1 ноября 2015

Все публикации Беркшир