1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Эпоха больших дисконтов

22.01.2016

Макроэкономическая ситуация на рынке, второй год характеризующаяся нестабильностью российской национальной валюты, усугубляющимися проблемами в банковско- финансовом секторе, а в 2015 г. еще и резко падающими ценами на нефть, вносит коррективы во все сферы экономики, в том числе - в оценочную деятельность.

Некоторые эксперты сравнивают ее с ситуацией кризиса 2008-2009 гг., что, на мой взгляд, не вполне корректно, поскольку то, что мы наблюдали в экономике 2014-2015 гг. - не кризис, а системная перестройка, новые правила игры, к которым требуется адаптироваться и быстро перестраиваться. Уместно процитировать классиков - "Дифференцируйся или умри!".

В любом случае, за годы, последовавшие за кризисом, российский рынок недвижимости серьезно изменился, что требует новых подходов к оценке. Это признают и на уровне Правительства, и одним из результатов стало принятие в текущем году новых Федеральных стандартов оценки, а по их итогам - решение Минэкономразвития создать рабочие органы по их доработке.

Под эгидой Министерства экономических отношений рабочая группа по методологии и экспертизе приступила к разработке методических рекомендаций по отдельным видам объектов оценки, однако этого недостаточно. В пересмотре нуждаются также принятые на рынке оценки справочники и методики определения поправочных коэффициентов.

Рынок покупателя

Одним из очевидных следствий изменения макроэкономических реалий стала, как нам кажется, невозможность применения общепринятого на сегодня оценочным сообществом "Справочника оценщика недвижимости" под ред. Лейфера Л.А., по крайней мере - без внесения  в него серьезных корректировок. Есть принципиальные вопросы и к другим общеупотребительным справочникам и предлагаемым их авторам коэффициентам расчета, поскольку как методы их (коэффициентов) получения, так и сами значения величин, - уже давно не вчерашний день, а позавчерашний.

Более того, некорректность значений справочников, применяемых оценщиками, - мы говорим о "Справочнике оценщика недвижимости" под ред. Лейфера Л.А. и СРД под ред. Яскевича Е.Е., приводят фактически к торможению рынка сделок с активами.

Так, во второй половине 2015 г. мы увидели, что количество объектов предложения недвижимости огромно, а инвесторов, способных покупать, очень мало. Сформировался "рынок покупателя", который диктует специфические правила игры и формирует реальные оценочные цены объектов. Дисконты весьма велики: актив, который на растущем рынке стоил $30 млн, с понятным cash-flow доходов, прогнозируемыми или управляемыми расходами, во второй половине 2015 г. продавался за $10-12 млн.

Оценщики же  при определении стоимости не перестроились и продолжают давать прогнозы стабильно растущего "рынка продавца" , применяя привычные им коэффициенты, в то время как скидки на торг сегодня могут достигать 65%, а в отдельных случаях и более.

Устаревшие подходы зачастую вредят ситуации на рынке: они тормозят сделки и, что хуже, не позволяют в судебном порядке установить истинную ценность недвижимости на текущий момент.

Приведу такой пример:

Акционерное общество планирует продать комплекс имущества - плодоовощную базу в Москве. Руководство базы провело переговоры с рядом потенциальных покупателей (в том числе с крупными арендаторами этой базы, заинтересованными в ее покупке).

Для организации торгов привлекли независимую оценочную компанию, которая выполнила оценку имущества комплекса, используя все доступные оценщику подходы к оценке, применяя справочники оценщиков для введения корректировок. Следует отметить, что результаты оценки тремя подходами оказались близки. Однако, и покупатели, и само руководство компании-продавца заявили, что результаты оценки сильно завышены и если в 2012-2013 гг. за указанную сумму базу можно было продать, то сегодня эта цена завышена в два раза!

Оценщик применил доступные ему скидки, но результат оценки изменился несущественно.

Продавец выставил объект на торги - торги не состоялись, поскольку никто из потенциальных покупателей не изъявил желание приобретать актив по столь завышенной по сегодняшним меркам стоимости. Прошел уже год и, насколько я знаю, с учетом процедур торгов, база так и не продана.

Итак, данная статья посвящена объяснению того, почему эти методики сейчас работают не вполне корректно. Цель этой публикации - не в критике подходов либо отдельных авторов, приложивших значительные усилия к их разработке, а в том, чтобы начать дискуссию о формировании новых подходов к методологии, которые были актуальны и, по возможности, универсальны для все территории РФ в текущей ситуации.

Необходимость новых подходов продиктована, в числе прочего, и участившимися попытками взыскания клиентами недополученных, на их взгляд, доходов с оценщиков, а также практикой Центрального банка, засыпающего оценочные СРО жалобами на отчеты независимых оценочных компаний, которые выполнялись по оценке залогов, а сегодня проверяются ЦБ при проверке коммерческих банков. А значит, данная работа - в интересах всего оценочного сообщества и требует консолидации усилий профессионалов рынка.

Скидка на торг, практика 2014-2015 гг.

В течении 2015 г. партнеры и эксперты ООО "Беркшир Адвайзори Групп" инициировали и провели ряд исследований формирования скидок на торг в 2014-2015 гг. С этой целью нами проведено исследование имеющихся в распоряжении оценщиков методических указаний и сборников, которыми они пользуются для обоснования и расчета скидок на торг при определении рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса с двух точек зрения.

Во-первых, нас интересовала обоснованность данных коэффициентов. Во- вторых, практика использования данных справочников в период кризиса 2014-2015 гг. Третий вытекающий вопрос: насколько будут жизнеспособны предлагаемые справочниками корректировки коэффициентов на 2016 г.?

Рассмотрим подробнее каждый из Справочников и природу возникновения включенных в них справочных данных.

"Справочник оценщика недвижимости". Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Лейфер Л.А., Стерлин А.М. и др.

Данные справочника - а мы говорим именно о коэффициентах, применяемых оценщиками при определении стоимости объектов, – в частности, показателя «корректировка на торг», определены на основании метода коллективных экспертных оценок (по 200 параметрам).

Данный метод был реализован путем анализа экспертных оценок оценщиков, которые заполнили анкеты исходя из своих знаний, личного опыта и интуиции. Все это позволило сформировать коллективные экспертные оценки методами математической статистики.

Справочник издается с 2011 года. В предисловии к изданию I  изданию 2011 года выпуска указано, что в опросе приняли участие оценщики из 50 городов России, учитывалось 65 параметров/ харак теристик рынка недвижимости. В предисловии кIII изданию справочника за 2014 год говорится, что информация основана на материалах опроса 190 ведущих оценщиков из 52 городов России. Применительно к последнему это составляет 3,64 оценщика на каждый город, т.е. 3-4 оценщика (респондента) опроса на каждый город.

Список городов, оценщики которых участвовали в опросе

Архангельск

Новосибирск

Амурская область, г. Белогорск

Омск

Барнаул

Оренбург

Брянск

Петропавловск-Камчатский

Великий Новгород

Ростов на Дону

Владивосток

Ростовская область,г.Новочеркасск

Владимир

Рязань

Владимирская область, г. Александров

Самара

Волгоград

Петербург

Воронеж

Саратов

Джержинск

Свердловская область,г. Серов

Екатеринбург

Серпухов

Иваново

Ставрополь

Ижевск

Ставропольский край, г.Георгиевск

Казань

Тверь

Калининград

Тольятти

Кинешма

Тула

Киров

Тюмень

Красноярск

Уфа

Москва

Хабаровск

Московская область

Жуковский

Мурманск

Челябинск

Нижний Тагил

Череповец

Нижний Новгород

Южно-Сахалинск

Нижегородская область, г.Балахна

Город не обозначен

А эксперты кто?

Здесь нам кажется уместным обсудить соответствие респондентов потребностям опроса. В некоторых случаях, оно вызывает обоснованное сомнение.Рассмотрим утверждение на странице 24 Справочника под редакцией Лейфера Л.А., Стерлина А.М. и др.: «…мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других…».

Специалисты рынка наверняка помнят, что 04.08.2015 года вышел Приказ Минтруда России №539н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности» (Зарегистрирован в Минюсте России 27.08.2015 N38720).

Перефразируя вкратце содержание профстандарта можно сказать, что компетенция оценщика определяется знаниями методов и методик расчетов (т.е. применения формул) и использования информационных источников для определения стоимости оцениваемых объектов на основе его знаний.

Критерий или суррогат?

На рынке труда также сложилось свое четкое понимание: кто может претендовать на работу оценщика. Это специаилиы, имеющие диплом оценщика. Остальные требования в основном касаются опыта работы в оценочной сфере.

К сожалению, нельзя исключить, что в качестве респондентов-эксперирв авторы справочника под ред. Лейфера Л.А. проводили оспрос специалистов, которые не соответствуют установленным правительством РФ и рынком критериям, поскольку не являются ни носителями знаний о рынке недвижимости, ни участниками рынка, сопровождающими сделки о купле- продаже недвижимости. По факту они - лишь потребители данной информации, а, значит, выдаваемая ими "экспертная" информация - суррогат первичной информации, которая исходит от реальных экспертов, работающих непосредственно с продавцами и покупателями объектов недвижимости. Причем эта информация прошла сквозь призму знаний и представлений такого оценщика, и, вероятно, при этом исказилась.

Стоит сказать и о том, что упомянутый Справочник имеет свои «допущения и ограничения» .

Процитирую  некоторые из наиболее спорных: «не следует жестко ограничивать оценщика в использовании им тех или иных значений параметров»;  «оценщик ответил на поставленные ему вопросы относительно численных значений наиболее значимых характеристик рынка недвижимости на основе субъективного мнения и практического опыта в оценивании объектов недвижимости в своем регионе».

С учетом вышеперечисленно го, мы вынуждены сказать, что в настоящее время оценщикам предлагается в качестве базового «Справочник объектов недвижимости», содержащий данные, не имеющего ничего общего со сделками с объектами недвижимости, построенные оценщиками на основании их субъективных знаний и мнений относительно методов расчета и примененных формул. Именно на них сообщество должно строить свои оценки: какие именно скидки может давать покупатель продавцу при продаже объектов недвижимости.

Альтернативные источники

Рассмотрим другие примеры справочной оценочной литературы методики, употребляемые для расчета рыночной оценочной стоимости объектов недвижимости. К сожалению, заложенные в них принципы и предлагаемые авторами справочника расчетные величины в период 2014-2015 годах г.г. также не всегда соответствуют действительности

Итак,  «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга   (окончание финансового кризиса)», СРД №5, 2010. под ред. Яскевича Е.Е. Данный справочник представляет собой более фундаментальное и систематизированное издание, детализирующее информацию по принципу "как именно" нужно рассчитывать или учитывать многообразие факторов и вопросов, с которыми сталкивается оценщик в ходе расчетов. Но и в этой методике есть ньюансы, в частности, не вполне очевидна релевантность выборки данных. Рассмотрим заложенную корректировку на разницу в стоимости предложения и цели сделки, которую еще называют корректировкой на торг или на "уторгование". В большинстве отчетов по оценке она необоснованно принимается в диапазоне 5...15%, в то время как текущий кризис повлиял и на эти показатели.

При анализе рынка недвижимости, составители справочника ориентируются главным образом по предложениям по объектам, выставленным на продажу ввиду того, что отсутствуют данные по условиям проведения сделок. Именно большое влияние коэффициента уторгования на стоимостные параметры объектов оценки (0,85—0,95) не позволяет утверждать, что существует безусловная возможности проведения оценки объектов на развитых рынках (например, квартиры) только методом сравнения.

Например, в сборнике СРД №17-2015 на странице 14 предлагаются скидки на торг по городам России, в том числе в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону), средних городах (Владивосток, Новосибирск, Омск, Ставрополь, Тамбов, Тверь) и небольших городах и населенных пунктах Московской области, а также в Минске.

Скидки на торг дифференцированы по видам недвижимости: жилая, торговая, офисная, производственно- складская и земельные участки, причем для продажи и для аренды предлагаются применять разные скидки.

 

Жилая

Торговая

Офисная

Производственно-складская

Земельные участки

  Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Продажа
Москва, %% 5- 6 9- 12 6- 7 9- 13 7- 8 9- 12 6- 8 10- 12 9- 11
Среднее по крупным городам в ноябре 2015 5 8,9 6,9 9,8 6,8 10,2 7,5 11,5 9,9
Среднее по крупным городам в ноябре 2014 4,4 7,6 5,9 9,0 5,6 9,2 7,5 11,5 11,1

Источник: СРД №17-2015

Справочник «Практика оценки недвижимости», выпущенный в 2009 г., предлагает следующие корректировки (СРД-5, декабрь 2009 года), представленные в табл. 3

Скидки на торг в Москве, %

Жилая Торговая Офисная Производственно- складская Земельные участки
Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Продажа
5- 10 - - 10- 15 5- 10 10- 35 - 10- 25 10- 15

Источник: СРД №5, декабрь 2009 г.

Природа определения данных интервалов значений скидок на уторговывание для недвижимости в Сборниках не определена, лишь указано, что приведены отдельные данные, полученные по сведениям риэлторских фирм, сети Интернет и из периодических изданий по недвижимости.

Поэтому сделать вывод о расчетной или статистической обоснованности подхода авторов при определении скидки не представляется возможным.

Но параметры интервалов скидок, предложенные в справочнике СРД №5 за 2009 г. более отвечают реалиям и 2014 и 2015 г.

«Скидка на торг: реалии кризиса» (Статья А.А. Марчука, Бутовой Е.А. «Русская служба оценки»).

Проведенное в посткризисный год исследование используется в настоящее время в связи с сопоставимостью тенденций на рынке недвижимости в 2008-2009 и 2014- 2015 гг.

«Особенно существенны изменения в последнее время: рынок недвижимости «пал» одним из первых под ударами международного финансового кризиса.

Цены на недвижимость в большинстве регионов России стали снижаться, собственники объектов, вынужденные изыскивать средства на погашение задолженности, стали предлагать покупателям и арендаторам существенные скидки», - пишут авторы статьи. 

Отсюда закономерен вывод о том, что в рассчитанные авторами статьи величины скидок использовать в настоящее время можно. Они гораздо ближе к текущим реалиям, чем у других авторов. Но, как показывает практика, и предлагаемые "Русской службой оценки" скидки (до 30%) далеко не предел, уже торгуются активы со скидкой на торг в 50 - 60%.

Наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросы авторы обоснованно признали специалистов риэлторских организаций, в рамках исследования были опрошены 102 организации в 18 субъектах РФ. Общее количество наблюдений составило 354. Большинство опрошенных экспертов называли величину скидки в диапазоне 7-20%, при этом по отдельным сегментам были названы более значительные расхождения значения - до 45%.

Следует отметить правильный подход к выбору респондентов опроса, однако приравнивать условия кризиса 2009- 2009 гг. к текущим тенденциям на рынке недвижимости 2014-2015 гг. не совсем корректно. Сейчас мы наблюдаем не кризис в чистом виде, а перестройку принципов ведения экономической деятельности. Поэтому и скидки, и тренды в период 2014- 2015 гг. носят принципиально иной характер. Мы не ждем повышательного тренда, как это было в 2010-м и в последующие годы. 

Из всех вышеуказанных источников и подход авторов исследования, и величины скидок, по нашему мнению, максимально приближены к реалиям 2014-2015 гг.

Определение величины скидки на торг для объектов нежилой недвижимости

Исследование ООО "Кодекс Консалтинг" (авторы Ефимов И.В., Шишурин Д.А., Москвитин А.П.). Объектом исследования является величина скидки на уторгование, определенная для различных объектов нежилой недвижимости как среднестатистическое значение разницы между ценами предложений и ценами реальных сделок таких объектов.

Для определения величины скидки на торг для объектов нежилой недвижимости были применены два метода: расчет стоимости доходоприносящей недвижимости по методу валовых рентных мультипликаторов (ВРМ); расчет величины скидки на торг как разницы между ценами предложений, представленных на рынке, и результатов сделки по реализации аналогичных объектов Специализированным государственным предприятием по продаже имущества города Москвы (СГУП г. Москвы).

Исследование проводилось на основании информации о предложениях и фактах заключения сделок во второй половине 2007 г. и первой половине 2008 г.

Среднее значение "скидки на торг" как максимальной величины скидки от цены предложения, на которую может согласиться обладатель прав на реализуемый объект и по которой может состояться сделка, для рыночной ситуации 2009 г. определено в размере 30% от величины цен предложений.

Сравнительная таблица разных источников и авторов по скидкам на торг

Скидки на торг

Лейфер Л.А. Яскевич Е.E. Марчук А.А. Ефимов И.В.
Офисная недвижимость на 2014- 2015 7-8% 9-12% - -
Офисная недвижимость на 2009 г. -* 10-35% 30% 30%

*Издается с 2011 года

Существует также практика обоснования скидок оценщиками из экспертиз Саморегулируемых организаций. Эксперты СРО оценщиков ежедневно сталкиваются в отчетах оценщиков с попытками привести взвинченные еще в конце 2014 г. цены предложений объектов на информационных порталах и базе "Реалто" к ценам реальных сделок.

Однако, как мы уже говорили ранее, интуитивное определение скидки в формулировке "...по нашему мнению, оценщик считает, что ...", ушло в далекое прошлое.

По нашему мнению, ни одна из существующих методик не является корректной в реалиях будущего 2016 г.

Год 2015-й прошел в ожидании новых исследований от реальных игроков рынка, которые позволят оценщикам использовать обоснованные данные для приведения цен предложений к ценам сделок.

Новые подходы

Носителем знаний о сделках с объектами недвижимости, по нашему мнению, являются организации, которые непосредственно занимаются продажей активов - риэлторские компании и аукционные дома.

В профессиональные задачи риэлтора входит аналитическая работа - анализ уровня цен на подобные объекты, анализ рынка недвижимости, проверка наличия объекта в продаже, систематическая работа с информационной базойй в плане проверки ее на достоверность и своевременная ее корректировка.

Риэлторы сопровождают сделкк, участвуют в переговорах между продавцом и покупателем и уж точно являются экспертами по вопросам: какие именно ценообразующие факторы являются приоритетными для продавцов и покупателей, и в какой величине осуществляется торг между продавцом и покупателем.

Следует также отметить, что в большинстве случаев гонорар риэлтора напрямую зависит от величины сделки (это может быть 2%, 4%, 6%), и они не заинтересованы в существенном снижении цены, с одной стороны, а с другой стороны - заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась. Поэтому профессиональный продавец недвижимости регулирует процесс торга в разумных пределах, стараясь совершить сделку.

Мы уверены, что настало время в оценочной методологии ориентироваться непосредственно на статистику, сложившуюся на рынке недвижимости при проведении сделок, и исходя из нее рассчитывать оценочные коэффициенты.


Комментарии: Ирина Вишневская, партнер Berkshire Advisory Group
Источник: Бюллетень RWAY
Дата публикации: 1 января 2016

Все публикации Беркшир