1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Как избежать налога на продажу квартиры?

12.09.2017

– Квартира в собственности менее трех лет (наследство). Два собственника. Можно ли избежать налога в виде 13%, если каждый собственник продаст свою долю отдельно разными договорами?

Отвечает юрист Berkshire Advisory Group Григорий Артамонов:
Долевая собственность на недвижимое имущество предусматривает наличие у двух собственников двух свидетельств о праве собственности, то есть каждый собственник имеет свое обособленное право. Также фактом наличия долевой собственности на квартиру будет являться запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно статье 218 Налогового кодекса РФ, граждане обязаны уплачивать налоги с любых доходов (то есть подоходный налог). Ставка НДФЛ равняется 13% от совокупного объема всего дохода, полученного гражданином. Данное положение НК относится в том числе и к прибыли, извлекаемой гражданином от реализации недвижимости.

В данном конкретном случае собственники владеют квартирой (на праве долевой собственности) менее трех лет, поэтому не освобождены от уплаты подоходного налога, то есть при продаже своей доли каждый собственник будет обязан уплатить 13% от суммы сделки.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Если собственность получена после 1 января 2016 года, то налог в любом случае начисляется в размере 13% от большей из продажной или кадастровой стоимости на объект, в долях от владения. От количества договоров КП это не зависит. Если же собственность оформлена в Росреестре до января 2016 года, то при продаже двумя договорами (в разное время и лучше всего разным покупателям) может учитываться налоговая льгота в 1 млн рублей на каждую долю. Но налоговая может рассмотреть и другой вариант – один миллион льготы на всю квартиру. А с превышения этих сумм налог все равно придется платить. Для гарантии Вам лучше подождать полтора года и тогда не платить вообще ничего.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
Закон возлагает обязанность по уплате налога в размере 13% в случае продажи ранее трех лет владения недвижимым имуществом, полученного по наследству. Избежать налога в полном объеме не получится. Налог должен быть уплачен с суммы договора, превышающей 1 млн рублей. Вместе с тем, если каждый собственник продаст свою долю отдельно разными договорами, то каждый имеет право заплатить налог на сумму, превышающую один миллион. Таким образом, общая необлагаемая налогом сумма составит 2 млн.

Отвечает и.о. руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Если продавать квартиру одним договором, то можно рассчитывать на налоговый вычет в размере 1 млн рублей с объекта. Если продавать доли отдельными договорами, в Вашем случае их два, то каждый собственник может рассчитывать на налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Приведу пример: предположим, стоимость квартиры составляет 5 млн руб. При продаже по одному договору: 5 млн – 1 млн (вычет) = 4 млн рублей х 13% = 520 тысяч рублей – это налог при продаже

При продаже по двум договорам (при условии двух равных долей): 5 млн рублей/2= 2,5 млн рублей. в каждом договоре. 2,5 млн – 1 млн (вычет) = 1,5 млн рублей x 0,13% = 195 тысяч рублей (налог с продажи по одному договору доли).

За более подробной консультацией рекомендуем обратиться в налоговую инспекцию.

Отвечает аналитик компании «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина:
Квартиру, приобретенную ранее 1 января 2016 года, можно продать и не платить налог 13%, если она находится в собственности не менее трех лет. Если жилье приобретено после января 2016 года, то минимальный срок увеличивается до пяти лет.

Возникает вопрос: как подсчитать срок, по прошествии которого налог при продаже не взимается? Как правило, дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности. Но есть исключения: наследство – отсчет начинается с даты смерти наследодателя; кооператив – дата подписания акта передачи или выплата последнего пая есть дата перехода квартиры от кооператива к владельцу; если недвижимость приобреталась ранее 1998 года, свидетельство на нее не выдавалось.

Но бывают и неординарные ситуации, например, когда собственников квартиры было несколько. Один выкупает доли других собственников и становится единоличным правообладателем. Как в этом случае измеряется срок собственности? Срок отсчитывается с даты первоначальной регистрации жилья, а не с даты выкупа долей.

Есть категории жилья, для которых сохраняется минимальный срок собственности. Это недвижимость, полученная по наследству, в случае дарения договор ренты с пожизненным содержанием иждивенца и после приватизации жилья. В вышеперечисленных случаях налог 13% при продаже имущества не взимается, если прошло три года после оформления собственности. Для недвижимости, не попадающей под данные категории, минимальный срок в пять лет введен с целью устранения спекулятивных сделок на рынке жилья. При таком длительном сроке владения выгода от продажи будет значительно ниже.

Отвечает младший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Александр Терентьев:
Многое зависит от даты вступления в наследство. Если собственность возникла до 1 января 2016 года, то избежать уплаты налогов возможно, если каждую из долей продать отдельным договором купли-продажи, указав стоимость каждой доли не более 1 млн рублей. В таком случае каждый из собственников доли при подаче декларации вправе получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 млн рублей. Соответственно, обязанностей по уплате налога не возникает.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда право собственности датировано после 1 января 2016 года. Здесь необходимо учитывать, что при отклонении цены продажи от кадастровой стоимости в меньшую сторону более чем на 30%, налоговый орган начислит Вам НДФЛ, исходя из кадастровой стоимости, уменьшенной на 30%.

Таким образом, если стоимость каждой доли превышает 1 млн рублей, то НДФЛ придется платить только с суммы, превышающей 1 млн руб.

Например, кадастровая стоимость 2 млн рублей, уменьшаем ее на 30% и получаем 1,4 млн. Из полученной стоимости вычитаем 1 млн (налоговый вычет) и получаем, что доходом будут признаны 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 400 тысяч x 13% = 52 тысячи рублей (при условии, что Вы являетесь налоговым резидентом).

Часто на практике, чтобы не платить налоги, реальную куплю-продажу оформляют под видом договора дарения. Однако данный вариант не гарантирует отсутствия претензий со стороны налоговых органов, а также может повлечь за собой еще и дополнительные споры между продавцом и покупателем. Ещё важно отметить, что при любом способе необходимо будет получить нотариальное удостоверение сделки.


Комментарии: Григорий Артамонов, юрист Berkshire Advisory Group
Источник: Domofond.ru
Дата публикации: 11 сентября 2017

Все публикации Беркшир