1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Точки напряженности. Оценка для целей залога: что изменилось после принятия ФСО-9

31.05.2016

С Федеральным стандартом ФСО-9 «Оценка для целей залога»  мы живем почти год, и уже есть возможность подвести итоги апробации. В стандарте присутствуют сложные моменты, требующие корректировки, однако на высшем уровне принято решение о моратории до конца 2016 года на корректировку документа. Какие пункты стандарта стали проблемными, как банки воспользовались правом на специальные требования, как избежать типичных ошибок при оценке для целей залога – рассказывает Вишневская Ирина Александровна, генеральный директор Berkshire Advisory Group.

«Проблемные точки» стандарта

В Федеральном стандарте «Оценка для целей залога» есть несколько «проблемных точек». Эти сложные моменты были подробно рассмотрены на IV Всероссийском оценочном форуме, и все присутствующие сошлись во мнении, что стандарт необходимо корректировать. Вопросы внесения изменений в ФСО-9 обсуждались и в рамках рабочей группы по методологии и контролю при Минэкономразвития, экспертом которой я являюсь. Но на более высоком уровне было принято решение: до конца года никакие изменения в указанный стандарт вноситься не будут. По мнению чиновников, необходимо завершить апробацию профстандарта, «обкатать» его, чтобы иметь возможность четко сформулировать параметры, подлежащие изменению.

В принципе, уже и сегодня очевидно, какие положения нужно менять. Речь идет, в частности, о пункте 11 ФСО-9, который расшифровывает термин «иные дополнительные расчетные величины», которые оценщик может отражать в отчете об оценке, а именно:

  • прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
  • размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.

Прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем

Из практики следует вывод, что с необходимостью актуализации стоимости имущества, которое является обеспечением по кредитам, обращаются не столько банки, сколько заемщики. Обычно актуализация проводится на регулярной основе, например, раз в три месяца. Заемщики обычно обращаются к тем оценщикам, которые ранее уже проводили оценку их имущества для целей залога, в том числе компания Berkshire Advisory Group также получает подобные запросы.

Ряд банков выступили с инициативой включать в стоимость услуг по оценке расходы на ежеквартальный мониторинг объектов залога. Под мониторингом в данном случае понимается актуализация стоимости объектов залога. Речь идет преимущественно о ситуации, когда договор с оценочной компанией заключает именно банк, а не заемщик.

Для оценщиков это достаточно сложное и узкое место, поскольку невозможно точно сказать заранее, в течение какого срока придется выполнять такие работы. Кто-то может вернуть кредит за год, а кто-то – за три, и все это время мы будем вынуждены проводить работу по актуализации стоимости. При этом необходимо понимать, что иногда эта работа заключается не просто в обзоре рынка и выводах об изменении стоимости активов, но и в полноценных расчетах. Поэтому для оценщиков этот пункт влечет за собой существенные расходы, которые заемщик при выборе оценочной компании не учитывает.

Размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки

Этот момент ФСО-9» мы тоже относим к «узким», хотя Berkshire Advisory Group за год работы ни разу не пришлось столкнуться с тем, чтобы этот пункт был включен в задание на оценку. Логично, что на момент передачи имущества в залог определить размер затрат при обращении взыскания очень сложно: оценщик не участвует в продаже активов, он не знает, какие методы будут применены банком при обращении взыскания на залог. К счастью, пока практики по этому вопросу не набралось, и надеемся, что до уточнения положений ФСО-9 «Оценка для целей залога» мы с этим не столкнемся.

Специальные требования банков

ФСО-9 определяет не только общие требования к проведению оценки для целей залога, но и дает право банкам формулировать свои общедоступные специальные требования для целей оценки залогов. Хочется отметить, что лишь немногие банки воспользовались этим правом. Мы, и как представители СРО, и как оценочная компания, обращались в ряд банков с вопросом: имеются ли у них общедоступные специальные требования к оценке залогов. В большинстве случаев банки отвечали, что таких требований нет и достаточно того, что отчеты будут составлены в соответствии с ФСО-9. Тем не менее, несколько банков дали свои рекомендации, которые касались количества объектов-аналогов, используемых в сравнительном подходе, а также собственных требований в части определения ликвидности, описания характеристик оцениваемого имущества, фотографирования объектов и других. Специальные требования предъявляют, например, Сбербанк и ВТБ, однако на их сайтах найти эти требования практически невозможно. Поэтому можно сказать, что оценщики продолжают работать в прежнем формате.

Методические рекомендации Минэкономразвития

В рамках работы в Минэкономразвития по разработке и совершенствованию методологии оценки сейчас активно ведется деятельность по разработке методических рекомендаций, которые касаются определенных видов имущества. К ним относятся, например, оценка недвижимости и земельных участков в регионах с неразвитым рынком; оценка имущества, изымаемого для строительства дороги Москва- Казань и другие.

В будущем данные рекомендации можно будет частично использовать при оценке залогов, поскольку они содержат алгоритмы определенных ситуаций, которые могут встречаться оценщикам при определении стоимости залогового имущества. Методические рекомендации пока еще не опубликованы, так как они утверждаются в несколько этапов. Сначала их рассматривают на заседаниях рабочих групп, потом на уровне рабочего органа, и только затем они подаются в Совет по оценочной деятельности, по итогам одобрения которого рекомендации станут доступны для представителей оценочного сообщества.

Оценка для целей залога. Рекомендации эксперта

На самые распространенные вопросы оценщиков отвечает  Вишневская Ирина Александровна, генеральный директор Berkshire Advisory Group.

Как избежать типичных ошибок при составлении отчетов?

На данный момент сформировалась целая система замечаний, которые представители ЦБ РФ высказывают к оценочным отчетам. В первую очередь, это вопросы описательного характера в отношении объектов имущества, а также вопросы, связанные с соблюдением оценщиками стандартов ФСО-1,2,3. Пока замечаний по стандарту ФСО-9 при обсуждении на уровне СРО не встречалось, хотя приходится изучать  большое количество замечаний в рамках дисциплинарного комитета.

В журнале «Банковское обозрение» опубликован ряд кейсов с замечаниями к отчетам об оценке, пост otchetam-ocenshchikov упающими в наше СРО от сотрудников ЦБ РФ. Оценщикам, которые работают с банками, рекомендую взять эту информацию «на вооружение».  Это поможет избежать ошибок, которые зачастую являются формальными.

Что делать, если требования банков противоречат требованиям ФСО-9?

Если вы считаете, что ряд требований банка не соответствует требованиям ФСО,  подготовьте в банк письмо – покажите, по каким пунктам имеется несоответствие действующим положениям Федерального стандарта. Помните, что в банке работают такие же люди, как и вы –  кто-то может ошибаться.

Если же банк не готов менять свои требования, вариант только один – выполнять условия, которые диктует этот банк, если мы хотим с ним работать. Стоит отметить, что требования банков к отчетам об оценке не возникают «на пустом месте». Если банк предъявляет требования, связанные с ликвидностью, расчетом рыночной и ликвидационной стоимостей – значит, это для чего-то нужно. Например,  для доначисления резервов или для исполнения внутрибанковских корпоративных процедур, о которых мы можем не знать.

Рекомендация в данном случае – вступать в диалог. Именно в диалоге можно показать свой профессионализм и найти комфортный формат взаимодействия.

Какой ФСО является главенствующим при оценке движимого имущества для целей залога?

Если требуется оценить движимое имущество для целей залога, главенствующее значение имеет ФСО-9 «Оценка для целей залога».

Что делать, если банк отказывается принять отчет неаккредитованного в банке оценщика?

Институт аккредитации оценщиков как таковой был отменен несколько лет назад письмом Федеральной антимонопольной службы. С тех пор банки ввели у себя новую практику – либо поводят процедуру внутренней аккредитации – проверки с точки зрения безопасности и возможности работать с контрагентом, особенно когда речь идет о заключении договора между банком и оценщиком, либо действуют через институт партнерства, как это практикует Сбербанк.

Если банк не принимает отчет – это риск клиента. Ведь оценщик сообщает клиенту, является он партнером банка или нет.

Проблема такого отказа раньше часто возникала при взаимодействии со Сбербанком, особенно в регионах. В последнее время ситуация изменилась, и Сберегательный банк России принимает отчеты всех оценочных компаний, независимо от того, являются они партнером банка или нет. Однако Сбербанк, несмотря на отсутствие статуса партнера, может запросить у оценочной компании перечень уставных и учредительных документов, выписку из ЕГРЮЛ, документы об образовании оценщиков. Таким образом, если речь идет о Сбербанке, можно убедить банк принять отчет, предоставив пакет уставных документов. Если о другом банке, можно доказывать, что вы профессиональный оценщик с точки зрения страхования гражданской ответственности, профессионального опыта, рекомендаций.


Комментарии: Ирина Вишневская, партнер Berkshire Advisory Group
Источник: Estimatica
Дата публикации: 31 мая 2016

Все публикации Беркшир