1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Эстафета на выживание

28.09.2016

Кадастровая оценка имущества отдана на откуп чиновникам

В конце своей работы Госдума РФ VI созыва приняла, а президент утвердил  закон «О государственной кадастровой оценке» (ГКО), кардинально меняющий рыночный подход к оценке кадастровой стоимости недвижимости на государственное ее регулирование. Документ предусматривает замену заключений профессиональных независимых оценщиков, отчеты которых проверяются на уровне оценочных саморегулируемых организаций, на расчеты региональных и муниципальных чиновников, исходящие из недр государственных бюджетных учреждений (ГБУ).

Междусобойчик или тендер?

Против закона в такой редакции сплотилось деловое сообщество: отрицательные заключения на законопроект присылали профессиональные сообщества риелторов, оценщиков, руководство ТПП и других предпринимательских объединений. В частности, профессионалы оценочного рынка приводили множество аргументов «против» антирыночной риторики закона.

Отторжение у делового сообщества вызывала сама идея создания ГБУ. Но законодатели нерыночный закон все же одобрили. Единственное, что удалось внести в окончательный текст - положение о привязке кадастровой стоимости к рыночным показателям. В первоначальном варианте законопроекта говорилось, что при определении стоимости чиновники и вовсе будут руководствоваться нормативно-правовыми документами. Впрочем, в той редакции, в которой она попала в закон, рекомендация опираться на методологию, учитывая принцип «экономической обоснованности, справедливости и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости», звучит расплывчато.

Помимо этого, экспертное сообщество волнуют еще ряд аспектов, например: состав и квалификация сотрудников ГБУ. И многие из положений вызывают,  мягко говоря, недоумение. Согласно положениям закона о ГКО, в штате ГБУ достаточно иметь всего лишь одного оценщика с трехлетним опытом работы. Ответ на вопрос: кто же в таком случае будет выполнять работу? – в законе также содержится. Речь идет о возможности  «привлечения иных лиц к работам, не являющимся непосредственно определением кадастровой стоимости, но сопряженными с ними». Иными словами, сотрудники ГБУ имеют полномочия нанимать профессиональные оценочные компании для выполнения их работы. При этом в законе не содержится информация, будут ли тендеры публичными?

Работа над ошибками

Основные опасения бизнеса (как, впрочем, и населения, информированного о новых правилах налогообложения исходя из кадастровой стоимости недвижимости) состоят в том, что сотрудники ГБУ будут давать завышенную оценку, действуя в интересах нанимателей – региональных и муниципальных властей. Негативные ожидания имеют под собой основания. Государство зафиксировало кадастровую стоимость имущества на уровне 1 января 2014 года, и учитывая экономические реалии, можно говорить о том, что текущая рыночная цена на большинство объектов – будь то жилая или офисная недвижимость, сейчас ниже, чем их же кадастровая стоимость. Имеется обширная практика, которая показывает, как чиновники пытаются пересматривать установленную судом стоимость в сторону повышения ради получения дополнительных налоговых поступлений.

Симптоматично, что лишь после вмешательства делового сообщества, в окончательном варианте закона о ГКО появилось положение о возмещении убытков в случае неверного определения кадастровой стоимости объекта. Убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных государственными оценщиками, возмещаются за счет бюджетного учреждения, субъект федерации несет субсидиарную ответственность (в случае, если имущество ГБУ не покрывает стоимость претензий).

Стороной, призванной разрешать конфликты между владельцами и государственными оценщиками, должны по закону стать специально созданные комиссии по рассмотрению споров (при тех же региональных или муниципальных властях. Однако их создание, согласно закону, не является обязательным. В этой связи, а также учитывая плачевное состояние бюджетов большинства российских городов и территорий, приходится только «порадоваться, что в принятом законе сотрудники ГБУ лишены права заниматься оценкой для целей оспаривания стоимости. Внесенный  законопроект это право им давал. Как и ранее, владелец имущества имеет право на оспаривание итогов ГКО в суде с целью приведения ее к рыночному уровню. В то же время Конституционный суд наделил муниципалитеты правом также оспаривать эти оценки, если чиновники считают кадастровую стоимость заниженной.

Невнятный индекс

Впрочем, этим же законом предусмотрены и механизмы, позволяющие обойти и мораторий на переоценку кадастровой стоимости, и судебные решения. В тексте закона о ГКО впервые появился термин «индекс рынка недвижимости», снижение которого в конкретном субъекте РФ на 30% может служить основанием для пересмотра показателей. Определение – что это за индекс, как он рассчитывается, нигде в законе не прописано. Между тем, существует множество категорий недвижимости, которые подразделяются на земельные участки и объекты капитального строительства, а те в свою очередь делятся на классы и по назначению, и для каждой группы «индекс цен недвижимости» может иметь различные показатели или меняться разнонаправленно.

Довершают неприглядную картину возможность манипуляций и злоупотреблений при расходовании средств на проведение внеочередных кадастровых оценок.

«Чрезмерная свобода нормотворчества»

Анализ нового закона затрудняет и тот факт, что для его введения в действие потребуется принять 17 подзаконных актов. Есть основания говорить о том, что документ соответствует положениям Постановления Правительства РФ от 26.02.2010 года № 96 «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов». В качестве негативных факторов, там упоминаются «чрезмерная свобода подзаконного нормотворчества, заполнение законодательных пробелов при помощи подзаконных актов, юридико-лингвистическая неопределенность».

Помимо описанных выше, правообладатели объектов недвижимости получат право предоставлять в ГБУ декларацию, где содержится характеристик их собственности. Механизм того, как эта информация будет учитываться, также будет содержаться в одном из подзаконных актов.

При этом ни новый закон, ни готовящиеся постановления «во исполнение», не решают основных вопросов, с которыми на протяжении многих лет сталкивается профессиональное оценочное сообщество. Во-первых, это адекватная  методология оценки – продажа недвижимости сейчас осуществляется с существенными дисконтами, до 60%, а значит, общепринятые методики «не работают». Во-вторых, подвисла проблема информационных баз данных (точнее, их отсутствия и бездействия уполномоченного их вести Росреестра).  

При этом полномочия государственного ведомства возрастают, а круг обязанностей существенно расширяется, однако в законе источники финансирования не предусмотрены.

 Проблески надежды

Можно смело утверждать, что в новой «конструкции» оценки кадастровой стоимости все проблемы просто «передаются» наподобие  эстафетной палочки от независимых оценщиков к государственным, и к ним добавляются новые сложности в связи с непрозрачностью деятельности ряда государственных служащих.

И все же, есть ряд моментов, внушающих сдержанный оптимизм. В подготовке нормативных актов участвуют представители оценочного сообщества, которые «погружены» в проблемы рынка, и хорошо представляют специфику работы. Так при Министерстве экономического развития действует несколько рабочих органов (по методическому обеспечению и экспертизе при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ; по защите прав и законных интересов оценщиков и СРОО Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ и так далее). Оценочное сообщество возгалает на это взаимодействие большие надежды.

Ужесточение требований к профессиональным оценщикам может способствовать «очистке» рынка от недобросовестных игроков, если в новой конструкции будет действовать принцип рыночной состязательности.

Факт также в том, что в новом законе на Росреестр накладывают дополнительные обязательства по ведению баз данных – чего в течение многих лет как раз и добиваются оценщики. Таким образом, вопрос теперь в том: удастся ли эффективными подзаконными актами скорректировать нерыночный закон, или же все будет как в крылатой фразе: «хотели как лучше – получилось «как всегда».


Комментарии: Ирина Вишневская, генеральный директор ООО "Беркшир Адвайзори Групп"
Источник: Информационно-аналитический журнал RWAY, №258, сентябрь 2016

Все публикации Беркшир