1
+7 (495) 783-16-65
с 9.30 до 18.30
Заказать обратный звонок


* - Поля, обязательные к заполнению


Нажимая кнопку «Заказать обратный звонок», я даю свое согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным Законом от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «Об обработке персональных данных», на условиях и для целей, определенных в Согласии на обработку персональных данных».

Комментарий по методике парных продаж

25.10.2016

 

  • Алексей Демченко,

к.э.н., начальник отдела оценки,

ООО «Институт управления стоимостью»

Как и многое в оценке, вопрос, на мой взгляд, заключается не в применимости МПП, а в коррек­тном его применении, соблюдении условий его применения.

Безусловно, применение МПП на неактивных и неразвитых рынках, в силу ограниченности ин­формации, может приводить к существенным иска­жениям в расчетах как значений корректировок, так и стоимости объекта оценки.

Применяя МПП, оценщик должен соблюдать все те же критерии и принципы, которым он обя­зан следовать при выборе аналогов в рамках сравнительного подхода. Считаю, что исполь­зование нескольких пар объектов (не менее трех) позволяет минимизировать недостатки применения МПП.

С учетом этого, применение МПП возможно на активных и развитых рынках - позволит получить адекватные и достоверные результаты.

  • Ирина Вишневская,

генеральный директор, «Беркшир Адвазйори Групп»

Соглашусь с мнением коллег, изложенным в от­ношении корректности применения метода парных продаж. Да, рынки несовершенны. А рынок недви­жимости России, в силу исторически сложившейся специфики, является еще и крайне закрытым в ча­сти детальной информации по сделкам: параметры сделки, фактическая цена сделки, отлагательные условия и прочее.

С учетом практики работы ООО «Беркшир Адва­зйори Групп», используется метод парных продаж, но только при оценке объектов на рынке столичной недвижимости (например, при введении корректи­ровки на функциональное назначение помещений).

По нашему мнению, для регионов исполь­зование данного метода не дает объективных результатов, поскольку для регионального рынка недвижимости сложно подобрать не только нуж­ное количество парных продаж, но и даже подхо­дящие для объекта оценки аналоги. Более того: до тех пор, пока данный метод принимается банками, в том числе при проверке отчетов независимых оценщиков, исключать его из арсенала оценщика полностью, я считаю, рано.

Выводы таковы: метод парных продаж имеет место быть, используется, но применим только на активном и развитом рынке недвижимости.

  • Юрий Паньков,

MRICS, заместитель директора департамента оценки и консультационных услуг, Swiss Appraisal

В общем виде метод парных продаж (техника парного сравнения цен сделок) заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки (предложения) с со­ответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется, как разность цен сделок (предложений) для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

В ряде широко распространенных тематических материалов представляется корректным и обо­снованным расчет корректировки методом парных продаж на основе всего лишь одной пары. Но мно­гие практикующие оценщики забывают об основ­ной предпосылке использования данного метода.

Цены (сделок или предложений) без учета влияния различий их характеристик не отлича­ются вовсе, а если и отличаются, то несуще­ственно.

В этом то и кроется основная причина непри­менимости метода парных продаж в российской (и не только) оценочной практике.

Цены на одни и те же товары (условно идентич­ные) могут отклонятся на 50% и 100%. Столь широ­кий коридор цен не позволяет достоверно и объек­тивно применять метод парных продаж.

Более объективным методом определения тре­буемых поправок при оценке однородных товаров нам видится регрессионный анализ.


Комментарии: Ирина Вишневская, генеральный директор ООО" Беркшир Адвайзори Групп"
Источник: Информационно-аналитический журнал RWAY, №258, октябрь 2016

Все публикации Беркшир