Кейс Оценка массива земельных участков

Summary

Задача
Оценка для передачи объекта в залог банку. Цель: получение кредита для реализации инвестиционного проекта застройки одного из участков коттеджным поселком.
Особенности
Объект оценки - массив земельных участков площадью более 800 тыс. м2 в «Новой Москве». Отчеты двух предыдущих оценщиков не приняты банком.
Результат
Отчет об оценке без замечаний прошел проверку залоговой службы Банка. На всю процедуру оценки и согласования отчета с банком ушло около 1 месяца. В результате клиент получил кредит в размере более 20 млн. долларов США.

Особенности объекта оценки

В ООО «Беркшир Адвайзори Групп» обратился клиент, владелец большого массива земельных участков, которые он намеревался передать в залог Банку для получения кредита для реализации инвестиционного проекта застройки одного из участков коттеджным поселком. Отчеты двух оценочных компаний, который клиент заказывал для залога, банк не принял, поскольку его не устраивали ни подходы, ни описание, ни результаты расчетов.

Давно и успешно работая с банками, мы взялись за этот проект, хотя предупредили клиента, что придется применять и защищать в банке нестандартную методику.

При ближайшем рассмотрении, оказалось, что это не один земельный участок общей площадью более 800 тыс. м2, а группа участков, расположенных в разных населенных пунктах.

Оценка массива земельных участков

Земельные участки, входящие в состав объекта оценки, расположены в г. Москве (на территории «Новой Москвы») вблизи следующих населенных пунктов:

  1. д. Овечкино;
  2. д. Чегодаево;
  3. д. Песье;
  4. д. Костишово;
  5. п. Спортбазы;
  6. с. Ознобишино;
  7. д. Сатино-Татарское.

Предыдущие оценщики просто просуммировали площади участков в разных населенных пунктах и искали аналог примерно сопоставимый по площади. Это и была методологическая ошибка.


Что было важно для Банка увидеть в отчете оценщика

Описание характеристик участков: Наличие на каждом земельном участке каких-либо строений, зданий и сооружений, их описание, как это влияет на ценообразующие факторы. Есть ли обособленный доступ к каждому земельному участку . Какие зарегистрированные сервитуты имеются у каждого участка, а также, помимо этого описание сервитутов в пользовании (близость ЛЭП, санитарно-защитных зон, газопроводов, автомагистралей и пр.).

Описание правового статуса участков: Категория земель оцениваемых участков: земли населенных пунктов, ВРИ: для сельскохозяйственного производства. При этом 24 из 59 земельных участков сдается в аренду сторонней организации. Договор аренды земельных участков с ООО «Современные агротехнологии» от 10.10.2012 г. заключен на неопределенный срок.

Согласно п .2. ст. 610 ГК РФ: «Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

Таким образом, оценщик пришел к выводу, что Договор аренды земельных участков с ООО «Современные технологии» от 10.10.2012 может быть расторгнут Сторонами в одностороннем порядке в соответствии с нормами ГК РФ и положениями Договора аренды (при расторжении - с предупреждением за 3 месяца). Поэтому данный фактор в отчете об оценке не был учтен как обременение и не снижал стоимость.

Осмотр участков оценщиком: Идентификация объекта оценки с документами, положение на местности. Выявление обременений, не указанных в документах, но влияющих на стоимость. Например, расположение ЛЭП вблизи участка, расположение кладбища (санитарно-защитная зона), расположение газопровода высокого давления, примыкание к автомагистрали, расположение водных объектов, особенности конфигурации, рельефа. Эксплуатируется или нет.

Анализ применимости методов и подходов, выбор методик оценщик сделал исходя из фактического наилучшеного и наиболее эффективного использования: оценщиком использован только сравнительный подход, метод сравнения продаж.

Причем в связи с фактической многочисленностью участков и их разбросом в нескольких населенных пунктах (у одном «Территриальном узле» Подмосковья), оценщиком была проведена оценка 1 м2 участка, принятого в качестве «эталонного» (одного из 59).

Применены типовые корректировки: на торг, на масштаб (размер участка), наличие инженерных коммуникаций (наличие скважины, подъездных путей).

Нельзя сказать, что это нестандартная методика. Но у нее есть главное преимущество: простота. Сравнение с эталонным образцом, с одной стороны, учитывает особенности каждого участка в каждом населенном пункте. С другой стороны, в данном «территориальном узле» стоимость участков по рынку примерно одинаковая, что и получилось по расчетам оценщика. И понятно для залоговика.


Результат проведенной работы

Отчет об оценке, подготовленный ООО «Беркшир Адвайзори Групп», без замечаний прошел проверку залоговой службы Банка. На всю процедуру оценки и согласования отчета с банком у нас ушло около 1 месяца. В результате клиент получил кредит в размере более 20 млн. долларов США.

Свяжитесь с нами

Ирина Вишневская

Ирина Вишневская

Генеральный директор, партнер

E-mail