Кейс Оценка комплекса недвижимости

Summary

Задача
Оценка для целей кредитования в ТОП-5 крупнейших Банков России.
Объект
Бывший завод, на котором ранее производилась продукция военного назначения, ныне перепрофилированный в административно-складской комплекс в составе 5 земельных участков и 5 административных зданий, а также двух помещений складского назначения. Корпуса завода реконструированы, офисные здания класса B и B+, складские помещения класса В и С.
Результат
Отчет об оценке, подготовленный ООО «Беркшир Адвайзори Групп» прошел проверку в Банке, клиенту выдан кредит.

Что было важно Банку в отчете оценщика

Оценка проводилась не просто «россыпью» объектов, когда подбираются обычно аналоги сопоставимого назначения и площадей. Оценка была выполнена как единый комплекс недвижимости (технопарк) и аналоги подбирались в виде единых аналогичных технопарков/комплексов. Помимо этого, Банку требовалось в итоговом значении стоимости выделить отдельно стоимость земельных участков и каждого строения. Помимо рыночной стоимости, Банку требовалось определить ликвидационную стоимость и дать оценку ликвидности объекта оценки.

Выбор методов и подходов

В соответствии с требованиями ФСО №8 «Оценка бизнеса», а также ФСО №9 «Оценка для целей залога» оценка выполнялась тремя подходами: затратным, доходным и сравнительным. Причем затратный подход применен справочно.

В сравнительном подходе было выбрано пять аналогов – аналогичных административно-складских комплексов, рассмотренных как единый объект недвижимости (ЕОН), с применением корректировок на площадь земли, назначение и площадь помещений, классность и пр. ценообразующие факторы.

В доходном подходе составлена модель действующего арендного бизнеса на основе рыночных ставок аренды помещений соответствующего функционального назначения. Полученная модель сравнивалась с фактическим арендным планом собственника.

После согласования результатов оценщиком получена итоговая стоимость комплекса недвижимости. Однако, заданием предусмотрено пообъектное разделение стоимости (5 зданий, 5 земельных участков и два помещения).

В качестве базы для пообъектного распределения рыночной стоимости Объекта оценки выбрана стоимость объектов недвижимости, полученная в рамках затратного подхода. пообъектное распределение рыночной стоимости производилось на основании данных о доле стоимости каждого единого объекта (строение + земельный участок под ним) в общей стоимости оцениваемого единого комплекса, а для складских помещений на основании данных о доле помещений в общей площади строений.

Свяжитесь с нами