Кейс Оценка офисно-складского комплекса

Summary

Задача

Оценка для передачи объектов в залог банку.

В ООО «Беркшир Адвайзори Групп» обратился клиент-владелец офисно-складского комплекса для целей реструктуризации текущего валютного кредита по нескольким кредитным договорам на общую сумму свыше 100 млн. долларов с изменением условий, Банк потребовал твердый залог в виде офисно-складского комплекса.

Особенности
Одно из требований банка - проведение технической экспертизы.
Результат

Отчет об оценке, подготовленный ООО «Беркшир Адвайзори Групп» прошел проверку залоговой службы Банка, наиболее сложные технические вопросы автономности объектов были сняты за счет привлечения профессиональных инженеров, Банк не увидел риска и принял объект в залог. Кредитная задолженность на сумму более 100 млн. долларов была успешно реструктурирована.


Дополнительная информация

При изучении документов на недвижимость выяснилось, что Офисно-складской комплекс «Рассвет» расположен на земельном участке на условиях долгосрочной аренды, в том числе:

  • 69 331 м2 в аренде у ООО «Синус»;
  • 128 593 м2 в аренде у ООО «Косинус».

Недвижимое имущество:

  • 13 зданий принадлежат ООО «Синус» 125 178,80 м2;
  • 17 зданий принадлежат ООО «Косинус» 77 002,70 м2.

Понимая сложность объекта для Банка, мы сформулировали техническое задание на оценку как:

  • Объект 1: земельный участок и 13 ОКС ООО «Синус»
  • Объект 2: земельный участок и 17 ОКС ООО «Косинус».

Что было важно для Банка увидеть в отчете оценщика

Описание земельных участков и ОКС: имеется ли по факту линия разделения территории, наличие объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, имеется ли обособленный доступ на оба земельных участка, обособленный доступ (либо сервитут) на доступ ко всем ОКС, обособленность снабжения энергоресурсами каждой части комплекса: электричество, водоснабжение, канализация, газоснабжение.

Благодаря наличию в штате ООО «Беркшир Адвайзори Групп» технических экспертов, осмотр объектов производился силами профессиональных инженеров, которые описали фактическое состояние и использование объекта оценки, соответствие характеристик объектов недвижимости данным, указанным в технической документации, в том числе:

  • наличие перепланировок, не согласованных в установленном законе порядке;
  • наличие подъездных путей к объектам недвижимости, а в случае их отсутствия – возможность их организации;
  • наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, подключенных (подведенных) к объекту оценки, либо у границ объекта оценки, а также расстояние до возможных точек подключения;
  • факт наличия/отсутствия на оцениваемом земельном участке иных объектов, не указанных в Задании на оценку;
  • подтверждение нахождения оцениваемых объектов (зданий, сооружений) в пределах границ оцениваемого земельного участка;
  • наличие в зданиях и сооружениях иного имущества, демонтаж которого без нанесения ущерба объекту оценки невозможен.

По результатам технического обследования инженерными специалистами был подписан Акт осмотра объекта оценки, наглядный план разделения на местности Объекта №1 и Объекта №2 и дано заключение об обособленности и/или возможности автономной эксплуатации Объекта №1 и Объекта №2.

Осмотр и классификация объектов силами инженеров в соответствии с определенным при визуальном осмотре месторасположением основных коммуникаций и точек подключения к городским сетям, позволили сделать вывод о возможности автономного функционирования комплекса недвижимого имущества на земельном участке.

Выбор методов и подходов

  • Затратный подход ОКС рассчитывался методом удельных затрат на единицу с использованием справочников «КО-Инвест» (общественные здания, промышленные здания). Земельный участок – методом сравнения продаж (как свободный).
  • Сравнительный подход - был применен метод сравнения продаж (как единый объект недвижимости – ЕОН).
  • Доходный подход был применен метод DCF, в том числе по потоку доходов от аренды – через расчет рыночной ставки аренды (не по фактическому арендному плану).

Свяжитесь с нами

Ирина Вишневская

Ирина Вишневская

Генеральный директор, партнер

E-mail

Сергей Томилин

Сергей Томилин

Генеральный директор ООО «Беркшир Технолоджи»

E-mail