Нюансы оценки проблемных активов


Нюансы оценки проблемных активов

В работе с проблемными активами нельзя применять стандартные методы и стандартные допущения. Даже мелочи играют свою роль. Например, если оценке подлежит объект недвижимости, на который банк обращает взыскание, оценщик не вправе использовать стандартный доходный подход. Прогнозировать рост доходов, соответствующий рынку роста ставок аренды. Либо сравнительным подходом просто сравнивать объект с аналогами по площади и назначению. Оценка будет завышена, а Банк, который принял объект на баланс, просто не сможет его продать за такую цену, а оценщик будет мучиться – как обосновать скидку на торг в 30-50%, чтобы хоть как-то приблизиться к цене спроса.

Не забывайте, что, во-первых, банк вынужден заплатить 20% налог от стоимости этого объекта, если принимает его на баланс. А, во-вторых, потом привлечь организаторов торгов и продать его на аукционе (в большинстве случаев, либо прямой продажей путем поиска покупателей), и снова заплатить комиссию.

Но главное: отсутствие гарантии продать именно за эту цену.

Эксперты проанализировали стартовые цены, которые рассчитали оценщики, для установления первоначальной цены продажи, и реальные цены, по которым эти объекты потом были проданы за период 2014-2015 гг. Разница между стоимостью, определенной в отчете об оценке, и ценой продажи составляет от 25 до 80%. С более серьезными дисконтами продаются пакеты акций – до 60%.

По имуществу банков, где начальная цена устанавливается с дисконтом в 20%, итоговая разница между оценочной стоимостью и продажной ценой составляет, в среднем, 40-45%.

Поэтому оценщик должен максимально учитывать при прогнозировании и расчете юридические процедуры обращения взыскания и переоформления прав. В течение периода, пока объект переходит под контроль банка, может поменяться все: начиная от охраны и управляющей компании и заканчивая арендаторами. В таких условиях могут быть сложности с эксплуатацией. И, главное, перерывы в доходах.

Дата публикации: 23.03.2018 г.

Все публикации в Блоге