Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Установление кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС)  в размере рыночной дает возможности привести налогооблагаемую базу по налогу на имущество в соответствие действительным рыночным оценкам.

Прежде чем приступать к оспариванию кадастровой стоимости, мы рассчитываем целесообразность оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и/или ОКС и даем рекомендации собственникам объектов недвижимости.

Целесообразно ли оспаривать КС?

Возьмем в качестве примера проект из нашей практики. Объект оценки - офисные помещения в Москве c кадастровым номером 77:05:000400х:хххх.

1.1. По кадастровому номеру объекта недвижимости мы проводим предварительный расчет, который показывает, можно ли снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости и на сколько.

Вид стоимости Величина стоимости,
руб. на 01.01.2014
Величина стоимости,
руб. на 01.01.2016
Кадастровая стоимость 952 105 991 879 971 124
Рыночная стоимость 749 281 000 722 833 114
Отклонение (РС/КС) -21% -18%

1.2. Мы рассчитываем величину налоговой экономии за счет процедур оспаривания кадастровой стоимости.

Вид стоимости Величина стоимости, руб. на 01.01.2016 Расчет налога за 2016 г, руб. (ставка 1,4%) Расчет налога  за 2017 г, руб. (ставка 1,5%)
Кадастровая стоимость 879 971 124 12 319 595 13 199 566
Рыночная стоимость 722 833 114 10 119 663 10 842 496
Разница -18% -2 199 932 -2 357 070

Таким образом, экономия налога на имущество за 2 года составит 4 557 002 руб.

Кадастровая оценка на 01.01.2016 г. в Москве показала общий рост московской коммерческой недвижимости в среднем на 10%.

При этом наше экспертное мнение – рыночная стоимость недвижимости за период с 01.01.2014 по 01.01.2016 снизилась на 8-15% в разных сегментах рынка. 

По результатам предварительного расчета мы даем заключение – соответствует ли кадастровая стоимость объекта недвижимости рыночной, и наши рекомендации – есть ли смысл начинать процедуру оспаривания.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Если решение об оспаривании кадастровой стоимости владельцем принято и экономия налогов существенная, мы приступаем к процессу оценки и сопровождаем клиента до конца процедуры оспаривания.

Юридические лица-владельцы объекта недвижимости должны пройти две стадии:

2.1. Внесудебная – подача документов для рассмотрения на Территориальной комиссии г. Москвы (или области) для снижения кадастровой стоимости.

2.2. Судебная стадия.

Физические лица-владельцы недвижимости могут сразу обращаться в суд, минуя досудебную процедуру.

Внесудебная стадия:

  1. Подготовка Отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (объектов капитального строительства или земельных участков).
  2. Присутствие на заседании Территориальной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в качестве Оценщика, подписавшего Отчет об оценке (в случае необходимости).

Судебная стадия:

  1. Подготовка комментариев на Отзыв Ответчика, имеющих отношение к критике Отчетов об оценке (в случае необходимости).
  2. Присутствие на заседании Московского городского суда (для объектов в г.Москва) в качестве Свидетеля для пояснения отдельных положений к Отчетам об оценке, или замечаний представителей Департамента имущества г. Москвы на Отчеты об оценке (в случае необходимости).
  3. Подготовка рецензии (в случае необходимости) на заключение судебных экспертов, если выводы судебного эксперта вызывают сомнения.

Этапы оценки объектов недвижимости

Процесс проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости включает в себя:

  1. Сбор необходимой информации с руководством и специалистами Заказчика, выезд оценщика и осмотр объектов оценки.
  2. Описание объектов оценки, установление качественных и количественных характеристик объектов оценки.
  3. Анализ рынка, к которому относятся объекты оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.
  4. Оценка стоимости объектов оценки с использованием выбранных методов и подходов, расчет итоговой величины стоимости.
  5. Подготовка отчетных материалов в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки (ФСО), базовыми положениями стандартов и правил оценочной деятельности, установленных соответствующими саморегулируемыми организациями оценщиков.

Свяжитесь с нами

Ирина Вишневская

Ирина Вишневская

Генеральный директор, партнер

E-mail

Какую проблему Вам необходимо решить?

Мы приложим максимум усилий для достижения поставленной цели!

Оставить заявку